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房市買氣停滯,賣方開價卻愈來愈硬,這是什麼原因?

2020-01-16 20:29專欄作家 胡偉良

圖片來源:pexels
圖片來源:pexels
根據台經院資料,不動產業方面,2019年6月六都建物買賣移轉件數較5月衰退13.0%,主要是由於美中貿易戰與國內選舉紛擾,加上賣方開價趨硬,致使購屋氛圍轉趨觀望等緣故;而賣方開價趨硬也使得房市買氣趨於停滯、買賣雙方對房價認知差距再次擴大。

針對這個現象並不令人意外,其實更嚴重的未爆彈有可能在二、三年後發生。之所以如此,其實都和建商的成本有關,像大家都知道,都更宅的房價都不低,因為都更宅的成本是奠基於「計劃核定時的房屋市價」,而都更核定時,其實還有一些成本都沒有被核計進去(像付給中人的整合費用、私下給部分合建地主的額外分配條件),加上建商(實施者)將本求利,這個利潤通常會比政府核定的法定利潤(4年12%)高出很多,因此都更後的房價是不可能低於核定時的房價的,也就是說都更宅只會讓房價愈來愈高,這也是都更宅經常創區域最高主房價的主因。

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至於未爆彈的成因,這兩年,大家搶攻危老改建,大量的危老推動師進入巿場,大家都想搶食這個市場、分一杯羹,一方面由於專業不足,另方面也因為惡性競爭,結果亂開條件,先搶為贏,試想,台北市已培訓了上萬名的危老推動師,並設了100個以上的危老工作站,唯迄今為止,核准的案例不到90件,其中又有半數以上是單一的所有權人,由此可見,危老改建的整合有多困難,而大家爭取成案的競爭壓力又有多大;而另一方面,老屋的屋主也希望分回愈多愈好,而沒有去想太好的分回條件,是否符合廠商的成本?廠商是否有能力全程去執行?執行過程碰到問題有沒有能力? 善後?

給地主愈多的分回代表建案的成本愈高,結果自然不難想像,不是為了降低營造成本而造成建案品質大幅滑落,就是建案因為無法在市場上賣出符合成本的價格(入不敷出),只好中輟原來的計劃,而使得建案淪為爛尾樓。這些都是惡性競爭下的結果,畢竟虧本的生意是不會有人願意做的。

胡偉良的房產觀點

過去都更時期,這種搶案的案例偶而有之,但因房價處於上升波段,所以建案在興建後確實還能以較高的價格出售,或中途縱原實施者退出,也會有人承接,但進入危老時代,參與的危老推動師,不論經驗、財務能力都比以前那些從事都更的公司相對要差,加上房地產市場處於下行階段,房地產的各方面風險都更高,房價只有走低的可能,而難以爬升,因此外界環境稍有變化,改建案中輟的情形隨時都可能發生。

其實現在的房地產已經不太可能再存有暴利機會了,大家如再對房地產還存有不切實際的發財夢想,例如想賺很大、分很多,結果一定是偷雞不成蝕把米,害人害己。

本文經授權轉載自台灣商務平台,僅反映作者意見,不代表本社立場,原文請點此

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都更 房價 房地產 建商 貿易戰
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胡偉良

胡偉良畢業於台大土木系,畢業後通過國家高考取得技師執照,做過公務員,不到兩年離職,轉入民間部門工作,先後從事建材、營造業務,之後再跨足房地產領域。任職期間,基於工作上的需要繼續進修,並先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。從商期間共經歷三次危機,資產三次歸零,均重新再起。目前從事房地產生態系的建構

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