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小坪數建地,慎勿因小失大!「鳥籠建築」缺乏流動性遭法拍案例解析

2020-01-09 18:10理財周刊 文.莊孟翰

Q:危老重建沒有最小面積限制,條件相較都更寬鬆,也正因此而缺乏整體規劃設計要件,讓不少基地面積狹小的建案拔地而起,成為狹長的屋型。想請教莊教授,危老條例實施之後的確讓不少老舊建物重建速度加快,但卻蓋出許多細長的建築,有些建案因未兼顧市場性,推出銷售超過六年仍難以脫手,最後遭法院拍賣,危老問題逐漸浮現,不限面積的風險未來還會出現哪些問題?

A:位於台北市麗水街與潮州街交叉路口的精華地段就有一例,明明位處大安區文教區,又屬A+地段,卻因為土地面積僅有三十坪建案,共興建七層樓、總面積一七一.三三坪,如就所查閱地籍資料加以探討,係因隔鄰住戶整合不來(建照號碼:068-0020),如今單獨興建完成的公設高達四○%,最後因受限基地狹小規劃設計不良,遭致法拍,殊為可惜。

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按危老條例原公布施行時間僅十年,預計二○二七年五月底屆滿,並且一○%時程獎勵將於今年五月九日到期,因此,內政部刻正積極研擬危老接軌都市更新方案,亦即未來在時程獎勵或條例落日屆期,危老也可改走都更,甚至也可獲得一點五倍容積獎勵上限。

雖然內政部不排除未來危老接軌都更時,可不受都更基地最小面積一千平方公尺、約三○四坪限制;惟據此亦可了解危老重建應只是短期權宜之計,即使調降都更最小面積門檻,可以讓更多小面積老舊建物得以適用各項優惠,也可以提高更新意願,能讓部分整合困難的都更案,可以加速進行推動。

不過,就目前危老重建截至今年一月六日,重建計畫受理件數共五六九件,重建計畫核定共三八六件,雖然受理與核定件數已大幅增加,惟如進一步檢視台北市近年推出的小基地建案早已超過一百件,並且也已出現拍賣案例,如再就目前危老條例時程獎勵即將屆期,而擬再研擬換湯不換藥的新替代方案,一旦適用此一條例的建案超過一千案,對於台北市未來的市容景觀會帶來什麼樣的影響?也許有一天台北市的觀光景點之一就是瘦長形小基地建案林立!

案例分析:基地面積狹小,鳥籠建案層出不窮

─應格外注意同一區位同樣價格的替代性產品

危老條例實施之後出現不少「鳥籠建案」,位於台北市麗水街與潮州街口的「麗水翫」,二○○九年公開銷售,其後因乏人問津而改名「臻橡園」,基地僅三一.七六坪,常被業界戲稱為「鳥籠建案」,惟基地位置優越,一般業者也都樂觀其成,只可惜市場反應欠佳而遭法拍。

按該建案係屬邊間,三面採光,整棟建物面積約一七一.三三坪,規劃地上七層、地下一層華廈,機械車位,一層一戶,每戶坪數約二十六至二十七坪,不過,扣除公設之後,主建物加陽台坪數約僅十一.五坪,由此可見室內實際使用空間之狹小,雖然採取分售或整層出售,還是無法突破銷售瓶頸。

雖然二○一八年十二月法拍價格一.七九億元,扣除每一車位二八○至三百萬元,平均單價約一百萬元之譜,較附近行情為低,還是很難在一拍順利出脫。

其次,如就一般購屋者角度加以評量,「臻橡園」唯一的缺點就是基地面積太小,導致地段的優越性還是無法扭轉市場劣勢,殊為可惜。茲再綜合彙整分析其優缺點如下,以供參考:

1.比較預售外觀設計圖與完工後周圍環境實景,落差極大,因此,這類建案如不能於預售階段完銷,完工後所有缺點必然一一顯現,就本建案而言,為減輕財務負擔而先行出租,再採取分售或整層出售方式,並且歷時六年,其最大缺點為由預售屋轉為新成屋再淪為中古屋,尤其是一旦出租,中古屋經折舊後原形畢露,價值必然大為減損。

2.屬文教區,附近仍有不少日式建築,金華國小、新生國小近在咫尺,生活機能良好。

3.交通方便,步行約十分鐘可達永康商圈、師大夜市、大安森林公園、捷運古亭站。

4.主要缺點為巷弄狹窄且多單行道,進出稍顯不便,並且周邊老舊公寓林立,景觀落差大。

5.邊間產品規劃,三面採光,浴廁分離,建材也相當高級;麻雀雖小,五臟俱全,惟室內空間狹小是其最大缺點。

6.原預售開價雖貼近行情,惟總價超過三千萬元,非首購族所能負擔得起。

地段雖然很好,每坪開價一一六萬元也不算貴,不過每戶含車位價格超過三千萬,並且又是一房格局,不僅首購族難以負擔,即便是退休或頂客族恐亦嫌代價太高,唯一可能性較高的購屋族群可能只剩區域內富爸爸希望子女住在附近而為其置產者。

應引以為鑒的是:

(1)這類建案一旦銷售受挫,由預售屋轉為新成屋再淪為中古屋,尤其是一旦出租,中古屋經折舊後原形畢露,價值必然大為減損,因購屋者會以原外觀設計圖與完工後周圍環境相互對照,其間落差恐非價格得以輕易化解。

(2)只要將平面設計圖與家具配置圖相互對照,室內實際使用空間一覽無遺,其間預售所潛藏缺點一一浮現,終致前功盡棄,殊為可惜!

(3)本案平面設計圖缺點例如玄關與室內之間必須安裝大門,以便區隔室內外,客廳、餐廳與廚房三位一體,浴室狹窄,廁所與陽台相連,幾無儲藏雜物與曬衣空間等,這些攸關日常生活起居各重要事項很難同時獲得購屋者的認同。

※理財周刊1011期更多精采文章:

◎發行人語>金融市場掀波瀾

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◎理財我最大>何翩翩:用蒙特梭利法教育幼兒

◎房地產會客室>危老重建整合大哉問?(21)

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