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高資產族霸氣掃貨 台北豪宅真的回溫了?

2019-11-30 16:56財訊雙週刊 文/游筱燕

近期豪宅推案放大量,醞釀已久的大案紛紛選擇此時推案,不少豪宅成交消息,也不斷挑戰央行前總裁彭淮南的300萬元防線,豪宅真的回溫了?

今年的豪宅市場似乎動了起來!台北市近期完工的地標與景觀豪宅,持續有實價揭露的價格釋出,知名的舊豪宅,也有不少成交消息,連醞釀逾10年的「ONE 360昇陽國際」與總銷史上最高達1000億元的南港輪胎「世界明珠」,都選擇在此時開案。

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崇友電梯副總經理鄭宏謀就向記者透露,最近忙著和豪宅預售業者見面,洽談電梯品牌,象徵豪宅市場復甦中。

最值得關注的全球首座旋轉豪宅、信義計畫區的「陶朱隱園」,下半年傳出首戶買賣移轉登記,開出最貴豪宅第一槍,由威京集團關係企業承耀公司買下7樓1戶,推估交易總價約在18.3億~22億元間,每坪成交價格至少610萬元大關,大大突破中央銀行前總裁彭淮南所設下的300萬元防線;不過,由於被市場存疑左手換右手,目前在實價登錄網也尚未查到確實的成交資料。

連跌5年 修正幅度夠了

攤開實價登錄上抓下的2019年豪宅交易排行(當年度有交易、並登錄實價上的豪宅),近來的確出現不少新動態。信義聯勤One Park Taipei去年的32樓以每坪299萬元之姿超越「帝寶」,今年的17樓以每坪256萬元拿下第1名,知名的住戶包括全聯董事長林敏雄、藝人江蕙、廣豐集團賀家、糖果大王徐福記家族等。

排行榜中也有新社區現身,原聯合報大樓改建的指標豪宅「聯合大於」,高樓層出現214萬元的實價紀錄,聯合報王家、環泥侯家、國泰金控蔡宏圖家族都是新住戶。以住戶藝人周杰倫聞名的「和平大苑」,光是今年就有8筆交易,銷售金額已達25.56億元,最高單價為35樓,單價204萬元,其餘均價在148萬~194萬元。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛觀察,豪宅買氣從去年底就逐步復甦,從許多庫存的豪宅銷售,至今年新的物件也陸續登錄,回溫趨勢底定。原因在於過去幾年,政府對豪宅有管制貸款成數,加上台北市課徵豪宅稅;不過近來貸款成數從5成放寬到6成,豪宅稅也降了,購屋環境變友善。

根據瑞普萊坊調查,亞洲主要城市從2013年以來,各城市豪宅價格的年漲幅及累積漲幅,台北從2014年有豪宅稅、囤房稅、調高新屋的建物標準單價開始,價格表現的確是最差,連跌5年。

商辦大漲 帶動豪宅買氣

即使今年第3季台北豪宅的漲幅是亞洲一哥,但以7年的綜合表現來看,相較於中國北京、廣州的翻倍漲,甚至連打房最凶的香港、新加坡都有一成以上的漲幅,對有錢人而言,台北豪宅市場已經大幅修正。

「有錢人不是笨蛋!」黃舒衛分析有錢人的盤算,過去台灣豪宅價格通常高於A級商辦3成以上;但今年商用不動產漲幅驚人,信義計畫區的15年A辦「統一國際」,以總價22億元、每坪158萬元標售出去,創該大樓實價登錄新高,而附近的全新豪宅每坪才賣200萬元出頭,對有錢人而言,是不是便宜了?

以南港世界明珠辦公室剛剛以1坪100萬元賣給聯強國際,過去南港的豪宅也少有這種行情,反過來看,住宅是不是委屈了?當精華區的土地不斷拿來做商辦,像是京華城,以及號稱全台最貴停車場、正對台北101的D3土地1550坪法拍案,都被確定要拿來做商辦,「能做豪宅的布料愈來愈少,可是房地產市場是輪動的,難保有一天不會再回到豪宅身上。」

如今正在銷售「ONE 360昇陽國際」的代銷業者、甲桂林總經理陳衍豪說,自從大陸開始騰籠換鳥策略,讓傳產業者離開生產基地,兩年前就有不少境外資金從第3地回來,如糖果大王等來購置豪宅,加上《肥咖條款》CRS(共同申報準則)即將施行、美中貿易戰開打,台商不斷回流,造就豪宅交易量回溫。

陳衍豪觀察,這些具有實力的台商,都屬意大坪數的住宅,也不會去買偏僻不熟悉的地方,自然就是買豪宅。以近期來賞屋的客層,包括餐飲業、紡織業成衣商、電子公司等大老闆,來客數一週約20多組,不在少數。

富豪滿手現金 團購豪宅

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,近期的豪宅交易,不乏以僑外資公司或國內法人名義的購買,這也凸顯了這波海外資金回流的買家共同特色:經商往來兩岸3地,具有第3國護照,更不乏節稅考量,以境外公司做交易。

除了資產規畫之外,亦有不少富豪家族積極置產,包括環泥和台塑家族,都是一次買進新豪宅多戶,且全都現金無貸款,財力驚人。如同6月和平大苑31樓僑外資買下的兩戶,就是現金交易。

張旭嵐表示,對於多數的高資產族而言,購買豪宅除了自用,也是資產配置;近期不少現金購屋的案例,除了凸顯買家的雄厚身家之外,也反映出市場資金充沛,企業家或台商滿手現金,面對銀行普遍利率低,又不歡迎非投資用途的大額存款,不如現金買豪宅,成為資金規畫的穩健去處。

而許多傳產大家庭的成員,都在家族企業中擔任經營管理要角,因此於公於私都緊密不可分,且家族觀念重,一起買新建案,不僅方便互動,還可以統一議價,購屋層樓更可集中在同一樓層或鄰近樓層,新案的坪數規格、價格相近,在資產配置上也符合公平性,一舉數得,成為富豪家族的購買偏好。

可以確定的是,從永慶房屋統計台北市近4年7000萬元以上的豪宅件數顯示,的確從兩年前開始逐年成長。黃舒衛認為,當台商繼續回流,落地後金錢運用更靈活,儘管政府起初限制回流的錢不能投資房地產,但對生產後的獲利並沒有限制買房產,未來幾年相信豪宅市場仍會持續放量。

※本文由財訊雙週刊授權刊載,未經同意禁止轉載。

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