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住展評論:人口與房價 相關度沒你想像得高

2019-11-15 19:26經濟日報 住展雜誌/住展房屋網

直觀來說,房屋是用來住的,所以理論上當然和人口有關;當人口數愈多,住房需求愈大,價格就會因為供需法則而獲得支撐;反之,當然就有下修的可能性。特別是從研究人口趨勢的社會學角度,這樣的立論,看起來更是牢不可破。

然而,這畢竟仍是理論;實際上,人口趨勢和房價變動的關聯度,並沒有妳我想像的那麼高。而對於這樣的狀況,一般坊間會用無法量化的投資置產需求來解釋,但曾任台大社會系系主任的陳東升教授,卻有不同的觀察。

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陳東升指出,目前包括從人口變遷,甚至到主流的房價所得比等衡量房市供需與價格變動的工具,都存在一個盲點,那就是都用固定不變、靜態的方式,評估實質為動態、不斷變動的住房需求。

他解釋,同樣是居住需求,對一個窮學生或初入職場的社會新鮮人來說,意涵和一個已在社會打滾多年的中高階主管,肯定完全不同。前者可能只要一個可以放張床,或者再多一張書桌的空間就足夠,但對後者而言,可能有一對即將成年的兒女,就需要至少三房的空間;如果他的財力足夠,甚至可能會再在郊區購買一棟假日才會前往的度假小屋。

在這樣的前提下,用房屋總價中位數為計算基準(分子)的房屋所得比,或許可反應半數以上一般受薪階級的需求,卻仍無法反應實際完整的住房需求樣貌。事實上,只要人民所得增加,對生活品質要求提高,則就算人口總數不再增加,房價都還是會繼續走揚;因為人們有錢了,不但想要住更大更好,而且只要有能力,更會買不只一棟房子。

於是我們看到,從70年代台灣經濟起飛後,房價就跟著突飛猛進;這其實不光是人口紅利造成,也是基於人們財富增加,進而追求更好、更大住房需求的具體顯現。於是開發商也會跟著推出更高附加價值的房市商品,房價當然自此一去不回頭。

當然陳東升不諱言,前些年的房價飆漲,主要就是資金推疊的結果;畢竟這十年來,台灣人民的薪資所得或實質購買力是原地踏步的。但他仍樂觀認為,只要這波台商回流能夠帶動總體經濟再度往上走,同時搭配合理的財富重分配機制,讓GDP成長確實反應到普羅大眾的薪資及購買力上,則他看不出未來台灣房價有任何大幅下修的機會,甚至還有持續上漲的空間。

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