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炒房虧本的時代來臨了,你還敢炒房嗎?

2019-11-05 18:15專欄作家 胡偉良

本報系資料庫
本報系資料庫
買房賺錢在民眾心理似乎已經形成共識,甚至一度達到了全民買房的地步,說的嚴重一點,甚至可以稱得上「全民炒房」,即使沒有炒房,大多數民眾也都是在抱著炒房心態下買房,希望在房價大漲過程中能分一杯羹,生怕錯過這樣的賺錢好機會。因為長久以來就是這樣,房價一直在漲,不買的後悔,買了的也在後悔著,後悔自己當初買的太少、太小。

大家似乎總喜歡浸沉在過去的思維中,不往前看,想的是房價大漲,看到的是自己不買就被時代淘汰,在這樣的情況下,就是沒有機會也會想創造機會硬上,就是這樣的背景造成了2002到2014 年間長達12年的牛市大多頭。2014年下半年起房市漲潮因為漲撑了,漲勢戛然而止,急轉直下,民眾對房市的的熱情醒了,對房價的預期也發生了改變。

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試想一下,當所有人都認為房子能賺大錢並且趨之若鶩一擁而上時,房地產真的還能有那麼大的賺錢機會嗎?即使有,那風險難道就不會大嗎?全民皆炒房的趨勢下,房地產所暴露的風險自然就會越來越大,泡沫愈來愈大的情況下,任何一個風吹草動都可能戳破泡沫,而政府的一些措施就是為了釋放風險,及時的引爆泡沫,避免風險大到難以收拾。

從投資的角度來看,如果房價不上漲、甚至說房價漲幅小的話,持有房產其實每天都會虧錢。比如當前持有房產的總成本(包括:資金成本、房屋折舊率、維護費用)都在4%上下,而在大多數高房價地區,投資房地產的收益卻小於2%。因此,當前持有台北市的房產若不是為了自住,其實都已經開始虧錢。

在2002到2009年間,從大額資產配置的角度來看,過去買房買的比較早的、多的都賺得盆滿缽滿。投資房地產能夠獲得1、2倍的回報,如果再考慮到槓桿的因素,炒房的投資收益則又要翻個好幾倍,遠遠高於其他行業投資回報。所以2010年前早買房、多買房是最正確的資產配置決策。

但如果房價不漲,那麼炒房者其實每天都在虧錢。如果持有一套房產,純粹就居住用途每年帶來的租金收益只有2%左右,而過去幾年大台北地區的房價非但沒漲反而呈現下跌,資本利得收益大致都是虧本的,如果再計入資金成本、房屋折舊率,以投資角度來看,買房都是虧錢的。更何況在很多小城市根本就沒有租賃市場。

這就說明兩個問題:第一,從投資角度講,的確今非昔比,不再像15年前那樣輕而易舉光靠買房炒房就可以賺到大錢,房地產投資已經變得不划算。第二,從居住角度講,市場在理性回歸,回歸居住屬性是大勢所趨,這也意味著未來居住品質會越來越受重視。

那是不是意味著未來買房投資不適合了呢?

這不能一概而論。雖然投資買房不能像過去那樣賺個盆滿缽滿,但不見得買房就真的就一定會虧本。拋去炒房思維,不再做炒房賺大錢的美夢,現實中房子還是具有保值增值功能,所以並不是說不能買房。

胡偉良觀點:

賺錢邏輯的改變,是告訴炒房者,以後不能炒房了,但如果把房子當成居住需求,當然可以買,只是就不能再抱著炒房心態和大賺暴利的想法。所以,有錢又有實際使用需求的當然可以買,恰恰是市場不好的時候正好是入手的好時機。瘦死的駱駝比馬大,房地產再差,時間拉長也是賺錢的,只要不炒房你沒有什麼好怕的?錢夠了就沒有必要等幾年以後,巴望著房價會暴跌,畢竟,未來房價不會大起大落。

要深入的了解真正的房地產,可以多看一些我的相關論述,大家不妨 google「胡偉良」,找一些我寫的多角度論述,諸如:好房網、商周財富網、理財周刊、遠見、風傳媒、ETtoday、財訊…等。別聽那些「道淺」的學者專家的說法,他們中的很多人往往連最基本的房地產經濟學都沒搞懂。

本文經授權轉載自台灣商務平台,原文請點此

買房 房價 房地產 房市 趨勢
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胡偉良

胡偉良畢業於台大土木系,畢業後通過國家高考取得技師執照,做過公務員,不到兩年離職,轉入民間部門工作,先後從事建材、營造業務,之後再跨足房地產領域。任職期間,基於工作上的需要繼續進修,並先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。從商期間共經歷三次危機,資產三次歸零,均重新再起。目前從事房地產生態系的建構

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