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住展評論:房地合一稅 真已抑制短線炒作?

2019-10-25 18:59經濟日報 住展雜誌/住展房屋網

或許是為呼應部內長官日前在立院答詢時的相關說法,上週四財政部發布消息指出,房地合一稅制上路三年多來,雖然去年土地交易件數增加,但三年內移轉件數已比四年(房地合一實施)前少三分之一;據此財政部認為,目前房市交易回溫,但短期操(炒)作現象已減少,代表房地合一新稅制有效抑制房市短線炒作。

然而事實真是如此嗎?財政部相關人員難道視預售屋市場而不見,不知道很多短線投資客,根本是在交屋前就套利出場?難道不知道這樣的短線炒作行為,房地合一根本管不到嗎?

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預售屋制度雖然行之有年,卻始終是不動產市場的一大盲點,原因在於其所(轉)賣的不是不動產所有權,而只是購買權利(順序),因此從不動產相關統計來看,完全無法反映相關動態。

預售屋也不是那麼難懂,大致概念很接近所謂的期貨;然諷刺的是,一般期貨交易有法可管,也課得到資本利得稅。預售屋雖形式上要要被課財產交易所得稅,但實質上卻幾乎是課不到;說得更精確就是,由於沒有形成產權,因此如果稅捐單位不主動稽查,基本上這類交易是很容易避,甚至逃漏稅的。

因此炒作者只要透過預售屋,就能在極短時間內套取暴利,而稅捐單位則是無能為力(或根本睜隻眼閉隻眼)。如果這塊漏洞不補起來,就算房地合一稅制再重,房市短線炒作的氣焰仍將繼續苟存,等待最佳時機,從蟄伏狀態重新冒出。

再看財長有關房價漲勢的說法;相較於99至104年,這幾年房價漲幅當然相對緩和。但須知,上一波房價飆漲時段有資金橫流的全球性現象,目前則雖各國維持寬鬆,但資金走向已大不同;加上前兩年房價確實出現一段下修走勢,所以現在看來相對緩和。

但內政部房價、房租指數,卻都呈現上揚走勢,住展雜誌的房價統計也都接近或來到歷史新高。以目前房價所得比仍高的前提下,剛性需求者不大可能有能力追價;所以唯一合理解釋,就是投資買盤回籠。而由於現有房地合一稅箝制,不能任意操作成屋市場,於是預售低總小宅,就成了這些短線投客的最新目標。

總之,官員們別再光看買賣移轉棟數、融資餘額變化或整體稅收等既成數據,請再去看看預售屋市場近況或脈動,就知道不能,也不該輕率拋出『短線炒作已被抑制』的結論!

如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網

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