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房地產是火車頭還是火燒頭? 學者手遊妙喻讓你搞清楚

2019-10-09 12:58經濟日報 記者游智文/台北報導

房地產是不是火車頭產業,業界、學界爭論不休,景文科技大學財務金融系副教授章定煊認為,現在的房地產,投機活動太高,已從火車頭產業變成火燒頭產業,從內需產業變成內耗產業。

章定煊表示,房地產是火車頭產業的說法來自兩方面,一方面是可帶動其他產業的消費,比如說生產過程要使用到的砂石、鋼鐵、玻璃、水泥家具,使用階段會使用的裝潢、房屋仲介、物業管理等。另一方面是房地產增值獲利,可刺激消費。

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但在台灣,統計實證結果,兩個效果都沒有。產業帶動方面,採礦砂石業的GDP越來越低,鋼鐵業也與國際行情有較大的關連性,唯一能帶動的是金融業。另一方面,高房價產生消費排擠效果,房地產帶動不了經濟,反而成為經濟的負擔。

台灣房地產會這樣,主要是房地產的生產分為兩個活動,一是建築活動,一是開發活動。建築活動與營造業高度關聯,也就是大家認為房地產事業有火車頭功能的部分,產生的利潤屬於製造利潤。

開發活動則是一個長期投資的過程,產生的利潤屬於持有利得。持有利得的來源可能來自土地在規劃整地過程的土地生產力提升、土地周圍的建設對土地外溢效果,而最重要的部分就是預期土地增值的投機活動。

問題就在由於土地的昂貴性可以乘載大量的資金,是氾濫的低利率貨幣最佳去處,加上過去財團養地鮮少失敗,投機活動帶來的持有利得,凌駕在所有活動之上。

章定煊說,投機活動只是資金的轉手,是虛假投資,不但對經濟毫無助益,反而讓需要資金挹注的經濟活動受到了壓抑。有人認為資金轉移也是一種經濟活動,炒房炒地的人也投入不少,「如果這樣也有助益,我最近打手遊三周年的活動,開了四個帳號四台手機一起拼命打,希望有一天帳號能高價賣人,也值得拍拍手」。

章定煊表示,政府近來透過前瞻計畫、都更、老危,讓建築活動跟土地的生產力提升,或許可讓房地產重新發揮火車頭功能,但如果拿不出方法解決投機問題,這些建設反而會變成土地炸炒作的助燃劑,房地產無法帶動內需,仍是內耗產業。

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影

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