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房價高懸 購屋糾紛糾結何時了?

2019-10-03 18:25理財周刊 莊孟翰

Q:買房是人生大事,但高總價的買賣交易,牽涉太多建築專業知識與複雜法令條文,一不小心就很容易成為待宰肥羊。

台灣推動都更困難,老屋遍佈全台各地,過去監工不確實,施工不良問題在二、三十年後逐漸浮現,有些利用裝修方式遮掩,一般民眾難以肉眼察覺,買房時反淪羊入虎口,成為購屋糾紛的受害者。想請問教授,不動產買賣糾紛頻繁,可否舉實際案例讓讀者深入了解,防患未然?

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A:針對各類型糾紛,本文以「施工瑕疵」為主題,經彙整歷年糾紛案例,探討其原因、處理情形與法令依據,提供民眾購屋參考。

案例一:購買未滿五年的新成屋,後來發現地磚凸起,甚至龜裂等瑕疵。一般而言,現在的房屋結構保固至少十五年,建材也有高達五年的保固期,尤其信譽良好的建商,為了企業永續經營及品牌形象,又或者有餘屋尚未出清,即便保固期限已過也會照樣維修。最怕的是遇到「一案建商」,交屋完畢就結束營業,連負責人也找不到。 上述案例經調解後建商同意更換地磚,補助修復地板五分之一的合理價格。依照過去建商處理方式,想要一勞永逸不再擔負後續責任,通常都會「付錢了事」,為恐難纏的屋主日後不斷提出問題,持續找上門來,即便有自己的營造廠,有時也會寧可補貼費用也不自行施工。

過去新竹曾有某家建商,即便房價不高,但二、三十年來累積銷售的數量超過四萬戶,原因之一是售後服務做得很好,並編列有五組人員負責維修,主要原因在於土地庫存量大,後續仍有建案持續動工。 因此,如能將過去的獲利提撥部分用於後續的售後服務,這才是負責任建商應有的永續經營不二法門。

案例二:購買新成屋交屋後漏水、牆壁龜裂。這類案例占比很高,通常也是出在施工問題,尤其是只要遇到稍微大一點的地震,較大片的磁磚就會出現裂痕。 過去家中也曾有過鄰地正進行地下室連續壁施工,導致鄰棟房屋磁磚龜裂,所幸對方願意負責維修,還好十幾年前大整修時有將多餘的建材保留,也才讓後續重新修補的磁磚,能有相同的規格、顏色與花紋。

此外,維修時常會因施工人員經驗不足,導致更多片磁磚破碎,經更換另一組施工人員以及較精密切割儀器改變施工方式,最後才圓滿解決。有此經驗,建議若是在裝修當時能保留一些多餘的建材,日後需要時即可派上用場。

案例三:購買預售屋後廚房以及二、三樓浴室柱體,因將就管道間設計施工需要而衍生漏水(詳請參閱照片)。此案係因設計不良而造成排水問題,早期排水管線常在轉折處多點轉接,現在則是採用一體成型方式施工,幾乎已不會再出現這類問題。

有關這些問題大都是一些小建商自行發包,尤其是「包工包料」層層轉包,下游廠商又偷工減料,最容易衍生施工瑕疵問題。

案例四:牆面龜裂、水泥脫落而出現漏水問題,要求建商賠償,並延長保固期間。尤其若有出現鋼筋突出,非簡易維修就可了事,通常都要經鑑定補強,否則難保地震不會發生災損。

有時雖然建商親自施工,處理完鋼筋裸露問題後,面對難纏的屋主,又要求改變磁磚品牌與尺寸,建商通常都會採取補貼成本讓其自行處理,以免後續衍生更多問題,惟其間最重要的還是要經過結構技師查驗之後,才得以確保結構安全無虞。

其次,一般大品牌建商大都會就建材設備提供五年的保固期。至於現狀交屋的老舊中古屋,一般大都是由買賣雙方就爭議點商議解決方式。 案例五:交屋驗屋時發現大理石地板出現水漬且膠脫情況嚴重,本案例經專業人士估價後,卻發現與建商估價差距極大而發生爭執,這類情況建商常會責成屋主自行處理,大多數消費者也多希望自行處理,以便藉由建商補貼重新施工並提高建材等級。

案例六:多年前購買的房屋,發現陽台圍牆與琉璃瓦接縫處發生整排裂縫(詳請參閱照片),經建商處理過幾次,同樣的問題還是陸續發生,遂要求建商拆除部分琉璃瓦重新施作。 這類問題大都發生在頂樓,當初為了外觀好看,頂樓經常設計有斜簷並鑲以琉璃瓦,但與女兒牆銜接處常因施工不良而產生裂縫,尤其常見地震後磁磚脫落,造成行人安全的威脅,近期常見老屋拉皮,即在於防患未然。

案例七:購買新成屋後發現建商因為選材不當及施工不良,造成地板拋光石英隆起破裂,要求建商修繕遭拒,最後經消保官調解賠償解決紛爭。此案出現隆起問題,必然是施工馬虎兼又偷工減料,尤其早期建材從大陸或東南亞進口,多數材質較差,若是歐美進口則品質普遍較佳。

民國八○年代,由於景氣急遽逆轉,建商倒閉頻傳,當時就曾發生交屋後水管不通問題,經查證係因建商發包給小包商施工,請款時經常被建商刁難,東扣西扣,或者將票期開得很長,小包商當下暫時隱忍,惟驗收之後卻以報紙包覆水泥塞在馬桶排水管內予以報復,導致建商交屋後馬桶阻塞而衍生諸多糾紛。防範之道在於購屋前務必就廚房與衛浴設備進行「試水」,確認無漏水或阻塞之虞。

案例八:購買新成屋後發生地震,電動門上方橫樑出現裂痕,要求建商處理,建商僅隨便固定並填補裂縫而衍生糾紛。按此一情況最好是經結構鑑定較為妥適,試想,每次地震之後總會出現一些被貼上黃色或紅色標籤的建物。因此,購屋之前仍應以信用良好的品牌為首選。

案例九:成屋交屋半年後出現水管、馬桶不通與化糞池溢水等情事,向建商反映,卻遲遲未獲妥適修繕處理而發生糾紛。連水管、化糞池都會出問題的房子,當初就不該購買,因此,除購屋之前要多做功課之外,主管機關對於這類糾紛亦應主動公布緣由與協調處理結果,甚至公布建商全名,以資保護消費者權益。

案例十:頂樓漏水誰來維修,除非大樓管委會願意負責,否則頂樓除了夏天悶熱外,屋頂漏水或磁磚隆起問題就得自費解決,其中尤以六、七樓沒有管委會的華廈最為常見。 此外,屋頂「角落」常因長期滲水而造成壁癌問題,另為兼顧地下室通風與採光的採光罩也很容易出現這類情況。

案例十一:交屋後發現頂樓積水,導致天花板嚴重漏水,向建商反映未獲妥善處理。屋頂積水,通常都是排水口洩水施工不良,斜度不夠所致,洩水孔最好多配置幾個,有些中間沒設置、斜度不夠,又或因疏於清理,每逢下雨就容易積水,早期建物僅注重室內,常忽略室外的重要性。

案例十二:向建商購買二代宅預售屋,交屋時卻發現少一套衛浴設備,向建商反映未獲妥適處理致引發糾紛,雖經調解後以三十萬元賠償了事,惟如仔細探究原因,有可能是簽約時已言明增加一套衛浴設備,建商卻因內部管控失誤而遺漏,而更離譜的是,為何施工期間都沒有前往監督?

【結論】從上述案例可知,購屋前務必注意以下五點重要事項:

一、購屋前應以建商的「品牌信用」為主要選項,尤其是業績與風評,搭配自家營造廠,再加上永續經營理念,俾降低日後的爭議風險。

二、應以結構保固十五年、建材保固五年為基本要求。

三、避免偷工減料,除建築師蒞臨監督之外,有些建案甚至提供施工履歷,購屋之前最好多看多比較。

四、中古屋常見陽台外推、廚廁管線移動或二次施工導致漏水,購屋前應詳細核對原始設計圖說或建物測量成果圖。

五、如有天花板水泥塊掉落情況,合理的懷疑便是海砂屋,尤其應注意天花板背後是否暗藏玄機,另外,也要特別留意是否有輻射鋼筋等問題。 總之,購屋之前除應注意外觀磁磚、屋頂平台與地下室之施工品質,以及有沒有違章建築等情事,最重要的還是以品牌信譽為前提,俾免交屋後徒增無謂紛擾。

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