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2019下半年房市:重劃區為何出現「房價倒掛」的異常現象?

2019-07-18 17:22理財周刊 文.莊孟翰

圖/取自Pexels
圖/取自Pexels

2019下半年房市景氣趨勢:

重劃區出現「房價倒掛」之異常現象

小坪數占總案量比例由39%大幅下降至9%

自從二○一八年七月六日美國對來自中國價值三四○億美元的商品加徵二五%關稅,掀開美中貿易戰序幕,截至目前為止,美中貿易戰何時休兵仍是未知數,惟無論如何,在中國土地、勞力與租稅成本愈來愈高,再加上高關稅之不確定因素,促使台商不得不積極回台尋求投資設廠機會。

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行政院政務委員龔明鑫表示,在政府積極推動台商資金回台政策下,目前已有超過四千三百億元資金回流,預估年底將會達到最高峰,並且有望超過七千億元,未來二到三年應會突破一兆元。此外,更預估境外資金匯回專法三讀通過後,加上政府前瞻基礎建設資金挹注,也將有一兆元投資。

此一前所未有的資金回流浪潮,政府可真是一則以喜一則以憂,喜的是能夠提振經濟並且創造更多就業機會,憂的是一旦管控不當,恐又不知不覺的流入房地產市場,而再度支撐原已逐漸回跌的房價,此一問題可由最近一、二年工業用地持續飆漲見其一斑。

往昔國內房價大幅飆漲,大都緣於寬鬆的貨幣政策,此際正當大量資金回流,並且台商與港資購屋置產訊息時有所聞,此亦可就以下「建商開始積極購地」以及「2019Q1台北市百坪豪宅推案掛蛋」兩種情況加以觀察未來市場走勢。

一、建商開始積極購地:

─以商辦與廠辦用地為主

根據戴德梁行所公布資訊,截至二○一九年第二季,土地交易量突破十年均線,全年可望挑戰二千億元大關,雖然其間仍不乏住宅用地,惟大都集中在商辦與廠辦用地,並且以北部地區為主,此即台商回流最直接的市場反應。

二、2019Q1臺北市百坪豪宅推案掛蛋:

─持有稅偏高,豪宅滯銷

根據住展雜誌所公布資訊,台北市今年第一季全棟規劃為一百坪以上的新豪宅建案掛零,預估第二季也沒有純百坪以上豪宅案開賣,主要緣於二○一四年七月一日囤房稅實施,豪宅持有稅偏高,導致餘屋存量累增,加以近年房價普遍下跌超過二成,在超額供給與預期下跌心理因素下,終致百坪豪宅推案掛蛋;惟此一問題仍將會隨著台商回流與香港人士來台購屋而逐漸去化。

至於下半年房市景氣趨勢,可就以下三個面向加以探討:

一、四萬戶餘屋的潛在賣壓:

─重劃區出現「房價倒掛」之異常現象

根據住展雜誌統計,北台灣近三年預售建案可售戶數超過十萬戶,未售出的剩餘戶數仍有四二七○二戶,較二○一八年同期又增加約二八二一戶,由此所衍生之市場賣壓,必然直接衝擊售價,而這也正是目前一些重劃區出現「房價倒掛」的主要原因,例如新北市板橋江翠北側重劃區新建案就出現4字頭,汐止新台五路、新興路3字頭,淡海新市鎮沙崙路、新市五路一帶,甚至出現1字頭等異常現象,這些都是長期市場餘屋大量累積之賣壓所導致。

二、買賣移轉數量微增:

─建商讓利,出清存貨

自從二○一二年與二○一三年預售市場「秒殺」以來,餘屋數量有增無減,各建案不得不以讓利進行促銷,截至目前為止,讓利、退佣等促銷活動仍未稍歇,由此顯見市場景氣並未如預期的擺脫谷底。至於買賣移轉數量略有增加,實亦與建商積極出清存貨息息相關,此亦可就預售開價與成屋成交價間之差距普遍超過二成見其一斑,尤其最近一、二年各建案投資客或地主戶爭相釋出,競價求售之趨勢依舊相當明顯。

三、餘屋結構:

(1)小坪數占總案量比例由39%大幅下降至9%

(2)新成屋占總案量比例由64%小幅降至60%

根據二○一八年九月與二○一九年五月《住展雜誌》北台灣銷售中之建案加以彙整比較,目前三十坪以下小坪數占總案量比例已由三九%大幅下降至九%,另一方面,新成屋占總案量僅由六四%小幅降至六○%(詳請參閱附圖),由此顯見,一年來市場去化仍以小坪數為主。此外,亦可由二○一五至二○一七年每年推案量約八千多億,銷售率約二九~三八%,二○一八年推案量一兆一千餘億元,銷售率亦僅四六%加以解析,當可更清楚了解未來幾年必然會隨著餘屋數量之增加而影響景氣與價格變動趨勢。

其實,就實務面而言,如果新成屋占比未降至三○%以下,預售屋銷售率必然難以回升,另外,議價空間尚未歸零等因素,都是當前大量資金回流,市場景氣卻依舊遲滯之一大緣由,因此,這一波景氣走勢應是朝「大U型」方向無疑!

當前最值得關注的應是台商回流對於各區域以及各類型產品,尤其是大坪數、高總價區隔產品之影響!

本文摘自理財周刊986期

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