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住展評論:登錄回歸買賣雙方 仍無助房價透明

2019-05-31 18:13經濟日報 住展雜誌/住展房屋網

儘管當初小英競選總統時,曾信誓旦旦要推動,但如今外界早已認為,以『房價資訊揭露至門牌』及『預售屋納入登錄』兩大變革為核心之所謂『實價登錄2.0』,早就胎死腹中。至於原因,行政院說法是,上述兩項變革還未達成社會共識。

不過這樣的理由,外界根本不買帳!首先在揭露至門牌部分,就算現行實價登錄未揭露至此,但神通廣大的房仲業者,早就能自行比對出實際成交物件的地址,有時甚至還能推測出買賣雙方。因此揭露至門牌的實質影響根本不大,相信一般大眾也不會反對;真正的問題,或說阻礙,是出在預售屋登錄上。

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原本(實登1.0)是代銷與建商簽訂之合約到期30日內才需登錄的預售屋(案),根據原本行政院的實價登錄2.0版本,準備改成簽買賣契約書30日內(即需登錄),這就影響甚大。因為現行制度下,代銷只要合約到期30日內再(與建商)簽新約,即可規避;尤其據住展房屋網企研室了解,目前實務上(預售屋)多是拖到興建完工、交屋後才登錄,而且根本沒有代銷登錄的案例,負責登錄的都是地政士。

這樣下來,代銷完全規避責任不說,登錄價格的時間點,也和(預售屋)買賣的時間點差距甚多。而以上制度漏洞產生的空窗期,不但讓登錄資訊參考度大降,更讓代銷或建商繼續握有掌握,甚至操弄價格的空間。

於是,當實登2.0要求預售屋須在買賣契約簽訂30日內登錄,當然引發業者反彈;加上去年底民進黨地方大選大敗,也難怪行政院自己主動龜縮。說實話,以目前執政黨在立法院仍是絕對多數下,如果他們願意推動,根本沒有不過的道理。

不過有趣的是,上週卻有消息指出,以民進黨籍張宏陸為首等共18位立委,提案修訂平均地權條例,準備將實價登錄登錄責任,從目前地政士(或經紀人)轉至買賣雙方,而且此案還順利進入審議流程。雖說此一消息曝光度極低,但還是讓人感到好奇,(因為拼選舉而)不想推動實登2.0的民進黨,為何又在此時拋出這項變革?

從制度改革的角度,以上修正案,確實也是亟待改良的部分;當初實登1.0以『買賣雙方非相關專業,希望由相對專業者負責』為由,把登錄房價的責任硬塞給地政士及經紀人,其實就是不正確的做法。

因為,地政士其實根本沒有真正參與買賣過程,充其量只是簽約過戶時提供專業協助,結果卻被要求背負登錄責任;這也就罷,如果出錯還要受罰,公親變事主,也難怪後來地政士會群起抗議。

因此,登錄責任回歸到買賣雙方,本是理所當然,也凸顯實登1.0的諸多漏洞和問題必須修正,甚至也是將預售屋納入登錄的重要前奏;畢竟如果登錄責任在買賣雙方,則無論預售或成屋之價格登錄,能拖延規避的空間也就減少了。

只不過,就算登錄責任回歸至買賣雙方,對於實價登錄最終目標之房價資訊透明化,還是沒啥幫助,因為還是只要30日內登錄即可,預售屋也仍繼續『消遙法外』。也難怪這時民進黨推實登責任回歸買賣雙方,不但沒討到便宜,還被說是又再打假球、改革又只改半套。

當然,最吃虧的還是一般普羅大眾,必須繼續參考實際上參考度偏低的實價登錄;而且,現在就算多了單價計算功能,結果卻只是扣掉車位及共同持有等部分,反而讓房價膨風、更缺乏參考性!

如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網

預售屋 實價登錄 房價 建商 房仲業者
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