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倒店潮不能說的秘密?店面房東寧可空租也死不降價的真相

2019-04-24 14:17遠見雜誌 文/郝枋克

攝影/陳之俊
攝影/陳之俊

自去年以來,全台各大商圈紛紛傳出倒店潮,許多陪伴大家長大的傳統商店,紛紛歇業,令人不勝唏噓。探究原因,多半是店家捱不住過高店租,入不敷出下,紛紛徹離,眾人不禁想問:「房東為何寧可放著空租,也死不降價?」《遠見》替您解答。

在北部地區開店的陳佳燕(化名),十多年前加盟創業,一開始經營五年後,由於房東要賣房,迫使她轉戰新據點。

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幾經尋覓下,她找到了一處坪數大上一倍的新店面,但月租也從原本五萬變成十萬。當時收益不錯,她認為擴大營業後,應該足以應付上漲的租金,毅然租下來。沒想到,卻是惡夢的開始……

隨著同業競爭以及商圈的沒落,業績一年不如一年,雪上加霜的是,房東還每年調漲房租3%,營運開始出現赤字。咬牙經營幾年後,直至租約快到期時,才開口請求房東降租,更表明未來營運起色後,還願意調回房租。

沒想到房東態度強硬,當場拒絕。更令人傻眼的是,沒過幾天,陳佳燕竟還收到房東寄來的存證信函,警告她,若不續租,得立即將屋況還原,否則提告!

這讓陳佳燕陷入天人交戰。一來擔心找不到合適新據點,二來擔心轉換地點後,客源流失,只好忍痛續租。但生意不但沒好轉,店租還從每月10萬漲到13萬,近來已負債累累。儘管租約尚未到期,仍覓新店面,決定搬家。

孰料,當陳佳燕情商原房東讓她提前解約時,房東卻立刻翻臉,不但不願返還兩個月壓金,由於距離租約到期日還有一年多,房東表示,就算不租,也要依約逐月收取剩餘房租。陳佳燕算算,一但搬走,租金加壓金足足賠掉250萬元左右,但不搬,也是賠本經營,讓她痛苦萬分。

幾天後,陳佳燕第二次收到同一個房東的存證信函,警告她要履行應盡的義務,她很生氣:「不通情理就算了,還把存證信函當e-mail在發!」

當陳佳燕再度和房東協商時,還被當面嗆聲。房東表示,自己擁有六、七個店面,先前曾有幾個知名體系的房客也要中途退租,他通通不退壓金、也堅持收租到合約到期,雙方對薄公堂,最後都是房東勝訴。

整起事件讓陳佳燕十分無奈,心想,自己並非惡房客,更不曾延繳房租,只是因為經營困難,要求降租,就收了兩次存證信函,更不解的是,擁有五、六座店面的房東,其實已有四個店面因房客不敷租金成本而不再續租,空租半年多,但為何房東就是寧可讓店空著,沒租金可收,也不降租?

攝影/陳之俊
攝影/陳之俊

就像去年以來,全台各大商圈紛紛傳出倒店潮。台北東區不少店面都閒置,讓許多國人不禁要問,為什麼多數的房東們,零願店面空著,也死不降價呢?

為何房東不能共體時艱,稍微把租金下降,讓房客可以活下來,也收得到房租,不是雙贏嗎?

根據主計處物價指數指出,其中在租金指數部分,主計處以2016年為基準,指數定為100,即可發現近三年來的房屋租金指數為可說是月月上漲,以最近的2019年3月來說,指數為102.41,對比於3年前,也就是2016年3月的指數99.72來說,已漲了2.7%。

另外以自去年起就被媒體關注的東區倒店潮,正是因為近幾年店家不敷高租金,而紛紛收攤,即便目前東區的租金已出現止漲狀況,但隨著商圈沒落,人潮減少,讓店家入不敷出,加上與房東協商降價未果,最後只好認輸出場。

為什麼房東就是不降價呢?「這得先從房東的背景來解構,」擁有數十年店面仲介經驗的屋比房屋比價創辦人葉國華分析,台灣的店房東,大致可區分為賺房屋價差或賺租金的「投資型房東」,以及早期擁有房產,沒有房貸及資金壓力的「傳統型房東」。不同類型的房東,都有不降租的原因。

攝影/陳之俊
攝影/陳之俊

類型1:賺價差的短線投資型房東

首先是賺價差的短投型房東。葉國華分析,這類型房東,最主要是想短期間內轉手賣出,賺取差價,收租是其次。但偏偏店面的價值與住家不同,買家評估店面的價值,是以租金投報率計算出買價的。

例如買家若以6%租金投報率為底限,如果目前月租金10萬,年租金則為120萬,那麼買家合理進場價應為2000萬元;一但月租金調降為九萬元,年租金為108萬元,而回推後的合理買家只剩1800萬元;若再降至八萬元,則再減至1600萬元。

「等於月租金每降一萬元,店面就少了200萬元的價值,所以他們才不輕易降價!」葉國華指出,「一賠就足足20個月租金,因此寧可空租20個月,也要守住行情。」

屋比房屋比價趨勢研究中心總監陳傑鳴更表示,若屋主想創高賣價,只要調漲租金一萬元,就可以將房價行情拉高200萬元。

因此坊間傳說,曾有屋主為了拉高行情,還情商房客與房仲將租金以少報多,製造假行情。例如實收月租10萬元,但合約及實價登錄的行情卻為11萬元,房東私下將一萬元價差退給房客,但房價卻能足足多了200萬。

攝影/陳之俊
攝影/陳之俊

類型2:賺租金的長線投資型房東

第二類為以租金為主收入的長線投資型房東。這類型的房東也想賣店面賺價差,只是大多買在高點,轉手不易,只好先以長期收租為主,等待售價行情翻漲後,再出售。

「許多鮭魚返鄉的台商,都屬於這類型的投資客,」葉國華分析,早年台灣遺贈稅率高達50%,許多事業有成的台商想把財產過繼給子女,都得被課重稅,店面一度成為最佳的避稅工具。

例如該台商欲將2億贈予小孩,若用現金,會被課上1億元的遺贈稅,但若先買店面,再贈予孩子,由於當時是以公告現值為課稅稅基,2億的店面,公告現值往往只有2000萬,贈予後,頂多課徵1000萬的稅,足足省了9000萬。

「因此,在過去店面交易熱絡不是沒道理的,卻也讓店面售價在幾輪換手後,快速飆升,」葉國華指出。

後來遺贈稅大幅調降,店面行情被炒到高點後,店面不但失去節稅的誘因,也難以賺到價差,使得這些買在高點的投資客,只好靠租金賺錢。

偏偏店面市場歷經10多年的飆漲,租金投報率早已從早期的10%以上,降至目前的3%左右。「部分買在高價的投資型店房東,甚至只求守住2%以上,高於定存的投報率,」陳傑嗚更透露,假使房東還背著巨額的貸款,若租金投報率低於2%,等於無法支應房貸利息支出。

值得注意的是,在低租金投報率的環境下,房東降租的代價更大。

陳傑嗚分析,同樣以10萬月租金為例,若房東租金投資率只有2%,代表當初購入價格為6000萬,假使後來降租至9萬元,售價估值恐怕只剩5400萬,一差差了600萬元,房東更不願意降價。

攝影/陳之俊
攝影/陳之俊

類型3:不缺資金的傳統型的房東

相對於投資型的房東,沒有資金壓力的傳統型房東,對租金的堅持更硬。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛解析,目前台灣有許多店面房東持有時間早,一來取得成本極低,根本沒有房貸壓力,二來擁有數量大,因此沒有讓價求租的壓力,甚至很怕降了一戶,其他承租戶都要求降租:「因此,只要熬得過,少租幾個月,沒差!」

黃舒衛進而指出,這類型房東,非常富有,很多長年居住在海外,對台灣市場資訊判斷慢,也有些年紀大或資產累積雄厚,對於價格調整的動機低。甚至,這類型的房東,早就包租二房東再轉租,因此降租壓力都落在二房東身上。因此這類型房東的降租壓力,也不大。

不過承如永慶房屋信義區高資產服務部經理余沛政所言,儘管房東不降租,看似有逼不得已的理由,但倘若長久不讓利,房客也無力承租,讓商圈蕭條,不但租金難收,也讓買方不願進場接手,一但滯銷過久,最後也可能讓價格崩盤,造成租金、房價、店家、商圈……全盤皆輸的局面。

※本文由《遠見雜誌》授權刊載,未經同意禁止轉載。

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