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住展評論:稅負不大幅調高 加啥稅都沒用

2019-04-12 22:25經濟日報 住展雜誌/住展房屋網

從北市東區商圈逐漸沒落、空置店面不斷增加,許多名店無法負荷高漲房租而出走或吹熄燈號,所衍生的空店或空屋稅構想,可說是近兩週以來,與房市相關的最熱議話題。無意外,針對這項由北市提出還在研擬的加稅政策,學者多表贊同,業界則多半質疑或唱衰。

平心而論,不管是空店還是空屋稅,畢竟北市府這次的主要出發點,還是希望藉此逼使東區店東降租,進而提高出租率、活絡商圈。然而看看附近的信義計畫區周邊商圈,或近年大復活的西門町,這兩大商圈範圍內的店面租金,十之八久和東區一樣貴桑桑,甚至可能更貴,但商圈發展卻是欣欣向榮。至於這幾年同樣黯淡的天母或五分埔商圈,店租應該不會比東區或西門町貴,但沒落速度比東區有過之而無不及。

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從以上實例可知,要挽救一個衰敗的商圈,不是光靠要求店東降租就能達成;一個商圈要能發展起來,不但需要建立特色,還得店家、店東相互合作,甚至還必須對抗近年快速興起的電商網購產業;在這樣的前提下,政府政策能幫助的恐怕十分有限,充其量只有提供更便捷的交通動線,或透過相關公器幫忙宣傳。

不過,如果談的是一般閒置住宅,則加重持有稅,確實有一定程度的效果,畢竟比啟店面,住家的情況相對單純;要不是拿來自住,不然就是當包租公婆或做為個人或家戶資產。前者屬剛性需求,正常情況當然不會閒置,除非家戶人數少,居者本身又經常出門在外;相較之下,無論出租或置產,就容易造成閒置。這時候加重持有稅,一般來說都能讓包租公婆降租,或逼置產投資客須降價出清。

然而,這時候問題就來了。如果持有稅加重的程度不夠,對持有者來說不痛不癢,那麼一切絕對事倍功半。就更別說目前無論地價或房屋稅,都還是用評定現值而非市價為稅基,而基於評定現值總是和市價差距(低)甚大,當然會讓加重稅率產生的效果大打折扣。

所以撇開空置店面,或認定閒置的技術面問題,住展房屋網企研室認為,如果柯市府真的想要藉由調高(持有)稅率來逼出閒置住宅,恐怕稅率不能只從現有的3.6%加重到5或6%,而是必須加好幾倍,或者實質稅率(稅額對照市價)要達到一定水平(可參考國外經驗或制度);否則就算真的開徵空屋稅,還是一樣沒路用。

如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網

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