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住展評論:北市人口續減 房價未必跟進

2019-01-29 22:06經濟日報 住展雜誌/住展房屋網

2018年是全台房市量能復甦的一年,但以人口的角度來看,則是幾家歡樂幾家愁;北台灣各地中,新北市、桃園市、新竹市及新竹縣,人口成長的力道強勁,但首都台北市及相對沒落的基隆市與宜蘭縣,人口則持續外移,其中又以台北市人口減少的狀況最明顯,在六都之中衰退幅度也最為可觀,與年增逾兩萬人的桃園市形成強烈對比。

首都近年戶籍人口年年流失逾萬,累計四、五年就減少了十多萬人,讓人直接聯想到房市或因住民減少而影響價量表現。不過住展房屋網企研室對此觀點持保留態度,因為北市人口減少乃至都市發展的必然過程,只要核心地位不變,首都房價就不會受人口增減而波動。

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依人口地理學的發展理論,都市擴張的歷程依序為「都市化→郊區化→都會化→逆都市化→再都市化」,意即人口往都市集中之後,都市便會向外擴張,使周邊的郊區也融入都市當中,當周遭近郊也跟著都市化後,便會形成都會區或都會帶。

在郊區化與都會化的過程中,都市核心因發展飽和、機能老化等原因,導致人口由移入轉為遷出,當都市發展進入到這樣的逆都市化階段,核心區人口減少便是很正常的事情,只要後續都市機能更新,核心區便可望吸引人口回流,因此現在正處於逆都市化階段以致人口減少的台北市,將來仍有翻身的可能性。

況且以大都會區的角度來看,整個首都圈的人口結構仍維持增長趨勢,且首都圈的發展仍是繞著台北市走,除非未來北市最重要的政經地位被取代,否則其地產價值依舊具備強烈支撐,想看到首都房價因人口減少而飄飄墜落地,可能性著實不大。

同樣地,首都圈外圍人口增加的地方,若整體發展仍必須仰賴核心都市,則其想要取首都而代之、房價欲一飛衝天,困難度亦非同小可。因此住展房屋網企研室認為,有意在首都置產的民眾,不必因北市人口減少就對當地房市卻步。

如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網

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