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房價止跌否?專家:兩大判斷指標有盲點

2019-01-08 09:44經濟日報 記者游智文╱即時報導

記者游智文/攝影
記者游智文/攝影

房價是否止跌,近來爭論不休,吉家網董事長李同榮表示,市場多數人使用的兩大落底判斷指標,其實有盲點,容易誤判。

首先是以年交易量作為判斷,認為全年交易量30萬戶以上,房市才會止跌。然而用此判斷,有兩個問題。

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第一個問題、交易量只重供需面分析,容易忽略經濟因素,包括資金丶利率丶物價,以及政策因素的綜合分析,過去也有專家以房價所得比過高因素判斷房市一定會泡沫化,結果房價卻無畏所得比偏高而年年劇漲。

第二個問題、30萬年交易量是落後指標,不是預測指標。就如同人的體溫到38度就算發燒,這是常識,同時也是落後指標,等到年終統計年交易量才判定止跌點,其實可能年初房市已經止跌。

何況30萬戶是過去的統計標準,現在都是自住剛性需求,缺少投資需求,交易量不可能依過去的數據經驗,當作預測判斷的基準,若要以交易量佐證,只要三季的季線走平就足以判斷房市已經止跌。

第二是以價量俱增作判斷,沒有價量俱增,房市就不算止跌。

李同榮認為,很多專家把止跌落底解釋為反彈點,認為只要房價沒明顯價量齊揚,就判定房市尚未落底,事實上,止跌點不一定是反彈點,這四年房價呈現緩跌現象,房價跌幅不深,房價在止跌後不會立即反彈,只會以盤代跌。

李同榮表示,就數據來看,中古屋由於剛性需求進場,整體房價平均值已止跌,台北市的中古屋自2017年第3季平均價每坪52.5萬低點,已經4季沒再跌破,顯示2017年第3季是台北市房價的止跌點。

2018年全台房市由新北市往南到高雄,房價也已三季呈現全面止跌。

房市 房價所得比
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