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地上權房屋難賣 代銷業:轉型商辦效益較大

2019-01-01 14:00中央社 記者韋樞台北1日電

地上權和使用權建案近年越來越少,主因消費者認為價格偏高,房屋難賣變成燙手山芋。代銷業者表示,地上權房屋如果當做商用不動產,建商或口袋深的投資人會搶著要,效益預料比住宅大。

早年台北市的地上權房屋要以寶成建設的河畔皇家和信義計畫區的台北花園為代表,後來政府改弦更張,改推使用權房屋,目前較著名的是台北車站附近,日勝生建設的京站,以及在文山區羅斯福路上的華固建設新天地。

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此外還在銷售中的有位於板橋的「光環時代」、內湖區「派樂地」,最新的是松山車站附近的「潤泰代官山」。

地上權和使用權建案看似比鄰近有土地及房屋所有權的房屋便宜,大約6、7折左右,在台北市應該相對吸引人才是,但往往開案時參觀人潮滿滿,結果成交的卻零零落落,銷售期間拉得很長,令人不解。

房市研究單位住展雜誌企研室經理何世昌分析,台北市的房價貴在土地而非房屋本身,土地和房屋各占總價的7成和3成,地上權和使用權建案並沒有買土地,照理來說,應該是以隔鄰有土地和房屋所有權的房價打3折,於是相比之下,消費者難免認為地上權和使用權的房價偏貴。

何世昌舉例,一個紅豆麵包賣新台幣30元,其中紅豆餡占20元、麵包體占10元,如今拿掉紅豆餡,光賣麵包體卻要價20元,看似比原來的紅豆麵包便宜,但實際上若論只買麵包體本身卻變貴了,而如今台灣的地上權和使用權房屋的現況即是如此,消費者會認為買到價值不等值的房屋。

何世昌認為,若是在前幾年房市多頭時,地上權和使用權建案打6折銷售會相對好賣,畢竟房市走多頭,價格上攀,就算要出售換手還有得賺,但如今台灣房市在成交量縮盤整階段,地上權和使用權建案相對難賣,銷售時間拖得久,消費者更會殺價要求讓利,建商可就不樂意了。

巨將創意廣告總經理賴金水也認為,對建商來說,必須要花更多人力和時間來照顧這類房屋,而且交屋時涉及貸款,容易與消費者發生糾紛,日後能否順利收到房屋稅和地租時都是問題,因此建商不想沾惹這些麻煩;對代銷業來說,銷售期拉得長,成交量小,耗費人力在案場,利潤太薄划不來,且過去有不少同業鎩羽而歸,於是代銷業不想接這類案件,同時也會勸建商乾脆別再碰地上權和使用權建案。

創意家行銷副總經理柯仲武則認為,地上權和使用權建案會有貸款和地租兩大問題。地上權房屋的購屋人貸款額度較低,一般約為買賣價格的5成;使用權房屋的購買人貸款更困難,必須由建設公司出面貸款再轉給購屋者,兩者的利率一定會比有所有權的購屋人貸款利率高。

此外,地租約占公告地價的3.5%到5%,且會隨著公告地價向上調,難以和地價稅的額度相比。柯仲武認為,若是政府願意將地租比照地價稅的比例,會更增加購買這類房屋的誘因;主要是買地上權和使用權房屋者多半經濟不太寬裕,卻反而比買得起有所有權房屋的有錢人付出更高額的地租和貸款,相當不公平。

不過賴金水也發現,雖然地上權和使用權建案有著先天系統性條件不優的劣勢,但仍有一群人相中這類房屋。主要是買房自備款不足者,以及住在沒電梯的老公寓卻又苦等不到都更的老人家,反而需要這類房屋,畢竟使用權至少也有幾十年,足夠老人家終老,同時又不必去租房遭房東質疑拒絕。

兩家代銷業都認為,地上權和使用權建案用在住宅市場成效不彰,因此近年這類案件越來越少;但是若用在商辦市場將會是前途光明,眾家建商或口袋深的投資人搶著要。柯仲武指出,地上權案用來當做商用不動產,由於有定期穩定的租金收益和幾十年使用權,只要符合一定的投報率,當做商用不動產效益比住宅大得多。

何世昌也認同,台北市的商用不動產市場需求超級夯,A+和A級商辦供不應求,每坪租金非常高,以信義計劃區內兩大地上權大樓,台北101大樓和南山人壽大樓為例,它們的租金每坪至少3000多元,高樓層要4000多元,傲視全國,且各大企業早就積極搶進,不論租金、房屋稅和地租等均由企業按期支付,投資者相對管理簡單,相對較沒糾紛,預料將會是日後地上權案的重要潮流走向。(編輯:楊凱翔)

房市 公告地價 華固
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