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一場遊戲一場夢?顏炳立:二年前買的房價現在已賣不掉

2018-12-05 17:32經濟日報 顏炳立市場觀點

戴德梁行總經理顏炳立
戴德梁行總經理顏炳立
戴德梁行總經理顏炳立近日發表房地產觀點表示,在台灣房地產市場,每個人一生中總會碰到三次房地產景氣,若在有能力的時候碰到,那就是大好的賺錢機會,年輕人若想要改變生活,只有兩件事情必須去關注,一個是參與金融商品的投資,一個是了解參與房地產市場,畢竟有太多因房地產致富的例子,到年老時皆可享受到收租或增值的果實!

買房收租是人人的夢,有能力的做大夢賺大錢,就像壽險公司拿民眾的保費去獲取更高的收益,買土地、買店面,市井小民只能買個小店面或小套房收租圓夢;最近市場翻轉不景氣,讓許多有實力的人在三年前大力搶進靠近民權西路捷運站,帶租約的店面,因為皆不相信市場會馬上下來。

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二年前只因有好租客及收租穩定,投報率3%以上,就大力搶進,不管每建坪單價是否在高檔,當初曾請教過我,我覺得是買高了,但對方認為收租畢竟比定存好了二到三倍。

二年後在一場合偶遇,對方說我講的是對的,租金已經從150多萬降到120萬,投報率從3%掉到2點多%,向銀行借款卻要2.6%~2.8%,這樣的收益已不足以支付銀行利息,過去500多萬的建坪價,殺到現在已經乏人問津了!人是英雄、錢是膽,錢夠,人膽子也大了,任性是套牢的最大致命傷,而穩定收益更是美麗的毒藥與誘因!

由於中美貿易戰爭,全球房地產市場下滑,台幣銀行定存只有1%不到,美金定存3.5%,股市裡信手抓來殖利率都7%~8%,在房地產市場投報率不管蛋黃或蛋白區都在3%以下,這樣的收益率對壽險公司來說是可行的,但這麼低的報酬率對於資金若是來自於貪圖低利息銀行借款,但利息不可能永遠保持低檔,未來只會往上升不會下降。

如果去投資報酬率超過銀行借款利息的商品,賭的只是房地產會漲,但房市景氣已過,未來房價鐵定是下跌的機會比上漲高,印證了房地產市場『一場遊戲一場夢』的命運。

房地產買對時眉開眼笑,買錯就傾家蕩產,目前由於利息低檔,市場下滑速度沒有想像中快,必須用時間來換取下跌的空間,『傷在期待』這個趨勢是越來越明顯。

住宅市場方面,2016年聽聞許多台商回流,松江路100萬以下的行情被炒到130多萬,開價130幾萬已經賣不出去了,買方狠殺到107萬,有錢便任性全買;2016年當時殺了約二成幅度以為撿到便宜,每戶總價都在1億以上,但時間會證明趨勢的力量是大的,現在市場明白顯示二年前買的房價現在已賣不掉了,買家還是在等80~90萬,這就是緩慢下跌市場印證的結果。

對自用型買家來說,只要選對地段、環境、可及性,對價格就不必太堅持,過去大部分買家都用只付利息不繳本金的方式來擁有房地產,過了寬限期開始轉貸,只擁有一戶的,本加利可能還負擔得起,若是同時擁有3~5戶就難說了,看來這波市場不可能會在1~2年內反彈,這就所謂『傷在期待、死在無量』!

今年第三季的量仍然是縮了,擔心明年是否將展開一波價格殺戮戰,房價的崩跌來自於普遍存在的樂觀氣氛,樂觀氣氛的背後,時間讓人不得不承認市場再見了。

量縮了,追價不再,房地產不再是一個資金最好的投資工具了,加上台灣市場內需不振,北中南各夜市店面開始紛紛調降租金,收租的、搶租的逐漸在市場上消失,這就是市場!

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顏炳立市場觀點

戴德梁行是台灣最大的外商估價機構,也是大中華地區目前最大的估價公司之一。
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