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對抗通膨利器 REITs升息循環表現佳

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經濟日報 記者廖賢龍/即時報導

美國聯準會近期頻頻釋出鷹派談話,聯邦基金利率期貨交易顯示,市場押注聯準會在未來四次會議每次至少都將升息兩碼。對於聯準會鷹派立場,股市反應劇烈,美股標普500指數重探前波低點,月線重挫8%。不過,具有對抗通膨題材的REITs(不動產投資信託)近期走勢穩健,道瓊REITs指數月線仍力守平盤之上,相對美股和全球股市表現突出。

元大全球不動產證券化基金研究團隊分析,美國聯準會自3月開啟本波升息循環,從歷史上來看,REITs在利率上升期間表現良好。20年來,以富時已開發市場房地產指數為例,自聯準會啟動升息後的3個月、6個月、1年和2年,平均漲幅分別為6.4%、16.8%、17.6%和41.7%,同期間表現均優於MSCI全球股市指數的-0.5%、5.8%、9.7%和31.3%。

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元大全球不動產證券化基金研究團隊進一步分析,聯準會通常在經濟狀況良好時升息,而經濟好轉有助於更高的不動產入住率、更強勁的租金和房產價值增長,有助REITs的營運資金和淨營業收入成長,並可帶給投資者更好的股息收益。所以,從歷史數據來看,在市場利率上升期,利率通常與REITs的投資報酬呈現正相關。

根據Nareit(全國不動產投資信託協會)資料,全球REITs規模正在迅速擴張。截至2021年底,全球已上市REITs數量達到了865檔,總市值從1990年的100億美元增長至2021年底的的2.5兆美元。

此外,從結構來看,截至2021年末,基礎設施、數據中心和工業等部門占REITs市值達到30%,而在2010年時僅4%,顯示5G通訊設施、雲端運算和電商網購等趨勢性發展,正為REITs帶來強大的成長商機。

元大全球不動產證券化基金研究團隊指出,現階段,特別看好經營數據中心和物流不動產的REITs表現,原因可受惠全球經濟加速數位化,以及電商網購逐步取代實體購物的時代趨勢。

隨著雲端服務蓬勃發展,數據使用量有望以兩位數的複合年增長率成長,這將推動需要額外的基礎設施來傳輸和存儲數據,帶動更多的數據中心需求。而且,大多數租戶都是簽署長期合約,即使經濟衰退,數據中心REITs還是有穩健的收入來源。

至於物流REITs的部份,電商網購正快速取代實體購物,成為倉儲物流發展的一大推力,而且在新冠疫情全球大爆發後,更加速網路購物的發展,也加大對更多倉庫空間的需求。不僅如此,中美貿易戰和供應鏈問題,正促使製造業回流美國,這些需求無疑地將推高倉庫使用率和租金,為物流REITs提供很好的擴張機會。

20年來,REITs在美國聯準會啟動升息循環後,平均表現優於全球股市
20年來,REITs在美國聯準會啟動升息循環後,平均表現優於全球股市

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