地上權房貸20年 董瑞斌：三大條件可延長貸款期間

為了突破借款人在地上權貸款申貸不易的問題，銀行公會今日舉辦「地上權住宅貸款研討會」，其中，兆豐銀行董事長、銀行公會理事長董瑞斌指出，若借款戶在借款期限20年屆滿之後還希望再延長，兆豐銀會視地上權剩餘期間長短、個案的座落地點及申請者的財資力這三大要素再延長貸款期間。合庫新北市區域中心組長郭銘展也指出，雖然地上權房貸沒有寬限期、只能借20年，卻意外發現相當吸引高現金收入的族群，包括機師、自媒體、YOU TUBER這類客戶都很愛地上權商品。

董瑞斌也對兆豐銀行承作地上權房貸的現況說明，目前已有20多戶的地上權房貸，一種是兆豐所承作的建融衍生的分戶貸款，另一種則為非分戶貸款，目前分戶貸款已有28戶，利率大約在2.9%，成數大約在7成；雖然地上權房貸的利率比起介於1.7%至1.8%之間的新青安房貸利率高出逾1個百分點，但麗寶集團旗下的鵬程建設董事長吳武山指出，購屋者仍願接受約3%的利率。

住商不動產企畫室執行總監徐佳馨則指出，大陸在物權法裡已清楚交待，滿70年，國家未徵用，則可再延續70年，因此，在討論台灣地上權的前景時，可以採取大陸的作法來增加銀行及購屋者對於地上權的信心；她也觀察到，經過向自家房仲業者的了解，發現地上權貸款的客訴多，例如賣方價格賣不高，但買方卻發現借不到錢，因此過程中經常不愉快。

徐佳馨提到銀行貸款的三大死穴，包括擔保品處份困難、逐年遞減擔保價值，和額外支出風險。她建議，應建立地上權收回機制的確定性、提升民眾對地上權和使用權概念的認知，地上權及使用權在居住政策中的重新定位，包括國家土地的回收機制，能否在還沒到期前，先有回收機制的確定，將能讓建商、民眾、銀行端，都更有安全感。

台灣駐新加坡代表童振源則分享新加坡的組屋政策指出，新加坡組屋比例目前有78%左右，近8成，其中94%為出售的組屋單位，6%為租賃，組屋型式包括了二房至五房三代同堂以及養老組屋及獨居老人組屋，全國有120萬間的組屋，亦即，新加坡最大的屋主是政府，其中組屋裡，四房式最受青睞，而就不動產的分布，有土地權的豪宅占不到5%。因為組屋政策，使新加坡的房屋擁有比率超過9成。

童振源說，在他看來，組屋形同政府給人民的第一桶金，買得起也住得起，還能保值。他舉例，2004蓋好的新加坡一棟60層樓高的祖屋，在2024年的價格，從20年前蓋好時的5房40萬漲至160萬新幣，等於淨賺120萬，是相當值得投資的資產，所以新加坡人都愛組屋。他舉例，倘若家庭月收入9千新幣，額外安居津貼5千新幣估算，購屋者收入的20%、雇主的17%會放在公積金，倘若以頭期款17萬新幣、貸款49.4萬新幣來計算，償還貸款比率為25%，相當於家庭收入的25%，並不算高。

童振源分析，新加坡的組屋政策，是先從出租，再擴大到銷售，他更形容：組屋發揮「融資生態系」的功能，政府提供二筆錢給組屋，一是貸款，另一是補貼，政府可以透過租金和稅金的循環，再給新加坡建屋發展局蓋更多的組屋。在完備的制度之下，新加坡人民平均只要工作4.7年，就能買一套房子，亞太48個城市裡排名第二，僅比澳洲柏斯高一些，值得台灣借鏡。