購物中心產業白皮書出爐：2026後台灣商業地產迎來「質化升級時代」

購物中心暨商業地產協會22日發表「台灣購物中心產業白皮書」，首次系統性對外發布台灣購物中心與商業地產的產業全貌與未來五年發展方向。在全球經濟結構於2026年進入新一輪調整之際，協會以白皮書形式提出市場趨勢、競爭力分析與政策建議。

協會理事長蔡明璋表示，購物中心已成為台灣實體零售與商業服務的核心載體，產業高度融合百貨、購物中心與生活服務，並因應不同商圈發展出社區型、TOD（大眾運輸導向型）、主題型與策展型等多元型態。2025年產業進入轉型與版圖重整階段，營運重心由「賣商品」走向「賣體驗」、「賣生活風格」。展望2026年，隨大型商場陸續在各都會區落成，零售布局將延伸至衛星城鎮。未來五年產業將由量的擴張走向質化升級，並以AI、TOD機能整合與ESG提升資產韌性，作為關鍵競爭基礎。

從2025年市場表現出發，則有三大觀察指標，包括消費更重視「目的性」與「場景感」；其二，品牌導入與空間更新速度加快；其三，商場將由單一營運轉向「生活服務平台」角色，涵蓋零售、娛樂、健康、社交與地方鏈結功能。

在商業不動產政策面向，白皮書提出四項關鍵建議。蔡明璋指出，商業不動產長期仰賴銀行融資，資金結構偏向短期，未來亟需透過REITs與不動產證券化制度優化、稅制調整與彈性融資機制，引導長期資金投入資產活化與升級。秘書長許慧琪表示，地方創生已邁入3.0階段，商業地產具備成為整合地方品牌、新創、觀光與生活服務之核心平台條件，透過公私協力與通路整合，可推動地方經濟的永續發展。

副理事長暨商業地產委員會主委劉學龍指出，面對國內土地與營建成本高檔，協助產業拓展國際與成長型市場已成為必要策略，透過跨國合資與管理輸出模式，有助於累積海外經驗並提升整體國際競爭力。常務理事張婷婷則指出，隨著消費行為快速數位化與通路虛實整合，產業需以營銷科技、OMO架構、AI與數據分析為核心，循序推動智慧化經營管理，全面強化營運效率與顧客體驗。

台灣不動產正處於結構性轉型階段，過去以住宅銷售為主的市場因房價高漲與需求結構改變而逐步趨緩，未來發展重心將轉向以經營管理為核心的商業地產。相較國際市場，台灣商業地產占比仍偏低，具備中長期成長空間。隨著辦公室、購物中心、資料中心、物流設施，以及出租住宅、銀髮住宅與商務住宅等多元型態發展，加上半導體與AI產業在各大科學園區持續擴張，對住宿、辦公、消費與物流等商業地產需求形成穩定支撐。

同時，資金環境充沛與資本市場發展，將使金融體系逐步成為商業地產的重要投資力量，在創造穩定現金流與合理資本利得的同時，促進就業與經濟成長。若能透過制度調整，強化公私協力機制，並推動所有權與經營權合理分工，將有助於資金導入公共建設與長期營運型資產，並結合科技、AI與ESG應用，提升產業經營管理與國際競爭力。

整體而言，購物中心暨商業地產在2026年後將不僅是消費與使用空間，更是連結產業、金融、科技、地方發展與社會需求的重要平台，其持續發展有賴政府、產業與社會的共同參與與協調推動。