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台灣 REITs 修法通過 KPMG:台灣市場極具發展潛能

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經濟日報 記者朱曼寧/台北即時報導

立法院日前通過初審通過「證券投資信託及顧問法」修正草案,未來將更名為「證券與不動產投資信託及證券投資顧問法」,並參考日本、新加坡及香港等地不動產投資信託制度,加入以基金架構發行的REITs制度,以活絡不動產證券化市場。加上現行「不動產證券化條例」 中採信託架構的投資方式,台灣REITs 將以基金、信託雙軌架構運行。

KPMG畢馬威不動產顧問公司副總經理林昇恒表示,自2003年「不動產證券化條例」公布實施,歷經20年來,台灣不動產投資信託基金(REITs)總共發行有10檔,經過歷年來的清算後仍有6檔,目前市值約700多億,占台股市值不到 0.1%,相較於周遭市場發行數量較少、規模也較小,如日本共有61檔REITs,市值約3.3兆,占日股市值 1.7%;新加坡共有40檔REITs,市值約2.3兆,占新加坡股市約12%,他說,台灣REITs市場發展緩慢,仍有極大發展空間及潛力。

統計台灣現今發行6檔REITs國內投資標的,將近半數為辦公大樓,其次為商場及廠辦,標的類型較單一。且台灣多為權益型REITs,指以持有和管理不動產為主,通過租金和不動產價值的增長來產生收入。

台灣REITs修法通過 KPMG畢馬威不動產:台灣市場極具發展潛能林昇恒指出,現行信託型REITs,由受託機構(須為信託業)發行受益證券、保管REITs資產,在台灣符合信託業規範只有銀行,通常都沒有不動產管理專業,因此會將標的委託給管理機構。他說,以2018 年發行的「樂富一號」為例,是由京城銀行擔任受託機構,並交由晶華公寓大廈管理維護股份有限公司管理不動產標的。信託架構中規定上發行與管理是由銀行負責,但是實際上是委託給不動產管理機構管理,使 「權、責分離」的情形,管理上有可能會較消極。

他認為,新法所訂定的基金型REITs,則需由不動產管理專業的不動產投資信託事業,或是獲得許可的證券投資信託事業來發行與管理資產,並且分離保管、管理責任,REITs資產則由信託業負責保管監督,將權責劃分明確。

林昇恒表示,除了架構上差異外,基金型REITs 也簡化後續資金募集的程序,並鼓勵投資國外不動產,來確保REITs 規模持續增長;另外,也開放關係人交易,基金所管理不動產可來自於同一集團或利害關係人的資產,以提升資產配置彈性,能避免現行信託型REITs 因為不動產老舊,使收益率下降,但因為修改信託契約程序較困難,導致現今 REITs 市場較不熱絡。

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