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降息迎買房好時機 房貸何時降?3指標告訴你

2020-04-01 14:44聯合晚報 記者仝澤蓉/台北報導

央行降息1碼,房貸利率約可降到1.56%,以1,000萬元房貸戶計算,每月能省1...
央行降息1碼,房貸利率約可降到1.56%,以1,000萬元房貸戶計算,每月能省1,166元,一年省下1.4萬元,對房貸族來說是小確幸。 報系資料照

央行降息1碼 房貸族年省1.4萬

降息來了,這次降的當然不會只有存款利率,房貸也會跟著調降;但是我的房貸到底能降多少?什麼時候會降?有三個影響指標,分別是指標利率、加碼利率與合約調整日期。

首先來看,央行降息1碼(0.25個百分點),房貸戶可以省多少?簡單來算,利率減1碼,就等於降0.25個百分點,銀行在房貸的基準利率大約會反映14個bp(基本點,1個bp是0.01個百分點 )。

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舉例來說,原本的房貸利率1.7%的,約可以降到1.56%,以1,000萬元房貸戶計算,每個月可以省下1,166元,一年下來省下1.4萬元,如果利率條件不變,20年期的房貸,可以省下28萬元;因此時間拉長來看,央行降息確實是房貸族樸實而無華的小確幸。

「指標利率」各銀行略異 房貸降多少有差

盡管每家銀行的利率都得跟著央行利率變動,不過這只是大方向,各家銀行的房屋貸款利率計算,最簡單的公式就是「指標利率+加碼利率=房貸利率」。

房貸族小確幸
房貸族小確幸

央行升降息最直接影響的就是各銀行的「指標利率」,這是每家銀行內部計算出來的放貸資金成本;一般銀行會根據多家公股銀行「1年期定儲機動利率」算出平均數,成為銀行的「指標利率」;有的銀行在取官股銀行的「1年定儲機動利率」之外,會另外再加上短天期的「票券市場利率」,採用各半的權數,計算出「指標利率」;各家銀行指標利率調幅略異,因此房貸降多少也有差。

「加碼利率」因人而異 銀行保有核定決定權

至於「加碼利率」代表銀行要賺的利潤,包含銀行的承作成本與利潤,這屬於銀行內部要自行評估的部分,通常會依據客戶本身的信用條件而定,或是銀行評估後,依據個人或物件的風險來決定,風險越高、加碼利率就越高;因此「加碼利率」因人而異,銀行保有核定決定權。

由於各大民營銀行保有「指標利率」與「加碼利率」計算的決定權,盡管央行釋出降息利多,每一個房貸戶能得到的降息空間仍不同,接下來每個月要繳多少房貸金額,可自行跟房貸銀行確認。

降息新聞吵翻天,到底我的房貸到底降了嗎?房貸是不是馬上跟著調降,合約調整日期是關鍵;可先了解當初與銀行簽的房貸合約,指標利率是「季調」還是「月調」;如果是季調,Money101表示,假設最近一次房貸調整是在1月底,最快要到4月底才能享有新利率。

評估購屋能力 把握三三原則

房貸降了,買房子的時機到了嗎?這個時候買屋好還是租屋好?想買屋沒有頭期款怎麼買?付了頭期款還要考慮後續房貸有沒有能力還,專家建議,評估購屋能力可把握「三三原則」。

挑到心儀,可下手的物件了,下一步,就是評估自己的購屋貸款能力,Money101表示,房屋貸款「三三原則」的第一個「三」,手頭上最好有房價三成的頭期款,因為就算銀行願意核貸八成,但建議多準備的一成,可以用來裝潢之用;第二個「三」是每個月的房貸支出,不要超過家庭收入的三分之一,不要讓為了買房子,背負過重房貸,成為家庭生活無法承受的壓力。

至於每個月要還的房貸金額,有個簡單算法,假設房貸利率2%,分20年本利攤還,每100萬元貸款,每個月要還5,000元左右,房屋貸款400萬元,等於一個月要繳房貸2萬元;隨著工作年資變長或轉職,購屋族薪資可能會有所增加,或是有年終獎金等收入,Money101建議,這些時候都可以提早還款,以減輕每個月的房貸壓力。

房貸 降息 存款利率
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