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框架太多 REITs熱不起來

2019-04-21 23:18經濟日報 記者陳美君╱台北報導

國泰一號不動產投資信託基金(REITs)信託物件之一為圖中的台北市喜來登大飯店,...
國泰一號不動產投資信託基金(REITs)信託物件之一為圖中的台北市喜來登大飯店,另二大物件為西門大樓(目前租給誠品書局)及都更的中華大樓。 (本報系資料庫)

REITs(不動產投資信託基金)曾被視為「小資族也能當商辦包租公」的熱門投資標的。據估算,國內REITs過去12個月累計殖利率,國泰一號、富邦二號、國泰二號與富邦一號都在2.5%以上,但與全球REITs、日本REITs殖利率近4%相較仍不夠亮麗,業者指出,國內的REITs的發展受法規不夠彈性,變成非常保守金融商品,確需要改變。

國泰一號REITs受益人發起受益人大會,希望改變受託機構土地銀行管理費收入的計算基礎,從總資產0.05%變成基金年度獲利1.2%,台灣金融市場原先頗被看好的固定收益商品國內REITs,可否因此有改善契機,備受關注。

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國內REITs市場與國外蓬勃發展有落差,投信業者分析,美國REITs是走公司經營方式,經理人就是地產管理專家,可向銀行、私募基金借款做不動產開發收購,資產表現不佳也可立即處分,決策流程快速且具有效率,所有投資人都能分享獲利,所以能獲得較高的投資報酬率。

經濟日報提供
經濟日報提供
反觀台灣,REITs是用信託方式,受託機構為銀行信託部門,拿固定的管理費,通常不會任意調整租約,雖然這種作法可確保投資人有穩定殖利率,但不像國外REITs為獲得更高報酬率而積極操作,所以台灣的REITs交易冷清,無法獲得投資人青睞。

台灣REITs設計先天不良,關鍵在於「法規上沒有足夠彈性,發展遭到限制」,金融業者說。目前國內有七檔REITs,手上的物業就是那幾個標的、不太會變動,其中多數為閉鎖式,成立後沒有新資金進駐,雖然主管機關允許增資,但還要再經過主管機關審核,不像國外可以自由操作,具彈性與效率。

此外,投資人在REITs募集時可參與投資,等到募集完成後想再買進就不容易,必須有人賣出、才能買得到,流動性不足,也是導致國內REITs熱不起來的主因。

至於台灣REITs報酬率低於國外,其實與國內商辦租金長期偏低有關。

業者指出,國內REITs集中在商辦或百貨公司商場,主要收入來源是租金,但商辦要提高租金並不容易,百貨公司更因線上購屋興起,影響承租率與租金提價能力,未來仍有潛在風險。

以國泰一號為例,基金規模為139.3億元,信託標的為喜來登大飯店、西門大樓、中華大樓,近年來收益下滑,主要是中華大樓都更,承租人陸續退租所致,土銀強調,一旦中華大樓都更完成,約2022年,收益將可明顯回升。

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