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企業生日快樂/鼎固 對岸造鎮 躍商辦要角

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鼎固-KY總座張能耀。鼎固-KY/提供

本文共2402字

經濟日報 記者陳美玲/台北報導

鼎固-KY布局中國大陸市場逾20年,在以長期持有商用不動產為基石,搭配造鎮式的住宅銷售,並採取「以消(費者)定產(品)」策略,成功將集團總市值推上逾新台幣500億元的規模,不僅在當地闖出一片天,更是極少數站穩大陸房地產市場的台灣開發商。

2000年宏璟建設創辦人張姚宏影與兒子、日月光集團昆仲張虔生、張洪本看好大陸城市化發展趨勢,由張虔生、張洪本共同成立鼎固-KY,開始深耕大陸不動產市場,也是台灣首家主要經營大陸房產的開發商,公司目前資本額達174億元。

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公司草創期 儲備土地能量

張家人認為要讓土地效益發揮極大值,就是以商辦、商場等商用不動產進行長期持有,並且嚴選擁有軌道建設的蛋黃區土地,才能凸顯開發案競爭力和價值;公司成立隔年就揮軍北京投入集團首筆商用不動產開發案「北京鼎好電子城開發案」。

沒有商用不動產開發經驗的鼎固,一步一腳印從建築規劃、施工、租賃等領域籌組自家的團隊,現任總經理張能耀是董事長張洪本的兒子,2003年在美國完成學業後加入團隊,張洪本親自傳授選地、獵地訣竅,包括看地圖、土地位置、坐落區位等,他也發揮理工資訊長才,以及對開發案的規劃想法、招商概念等,融會貫通在各個開發案中,2007年開幕的「北京鼎好電子城開發案二期」就是他首個參與的新案。

張能耀回顧,鼎固創業開始的兩年,沒有任何項目動工,且初期公司規模不大,只在上海租一間辦公室,員工20多人,且草創前十年策略以儲備土地為主,包括上海靜安區華山路、黃浦區徐家匯和肇嘉浜路、上海市閔行區、昆山市馬鞍山路等土地,都是在這個階段獵得土地。由於土地入手時間早,讓鼎固在與同業競爭中能握有相對低的土地成本優勢。

十年磨一劍 打造上海地標

張家人對事業經營「看長、不看短」的格局,更是深植張能耀心中;他牢記祖母教誨,「做房地產要沉得住氣、眼光要放遠」,藉由不斷選地、看地、考察、評估等實際操演,紮實地建構公司營運穩固的基礎。

張能耀指出,當時上海城市建設處於剛萌芽階段,上海只有1號線與2號線兩條地鐵,公司當年獵地卻大膽搶進,因為很多開發機會「開發商要有智慧把握」,一旦錯過,機會不再;除對市場要有長遠眼光外,更要抓準機會、順勢出手買進優質土地,但這僅僅做到初期的搶占先機優勢,若後續建案規劃沒有遠見,也可惜了一手好牌。

2010年落成的「上海黃浦江日月光中心」,更展現張能耀「十年磨一劍」的地產功力;由於當年正逢上海世界博覽會開幕之際,張能耀體認到,上海躍居全世界資本競逐的主戰場,區域房市不僅轉熱,且市場對商辦大樓需求將大增,除要讓公司開發案在同業間勝出,更要和全球一線開發商互別苗頭,建案規劃就需蘊含國際視野,才能拉高國際能見度。

當時他大膽決議,導入具國際觀的知名建築師事務所操刀設計,不僅一舉讓該案成為鼎固在上海的房地產開發代表作,「上海黃浦江日月光中心」更因此成為上海地標。

張能耀表示,「上海黃浦江日月光中心」除要和大型國際團隊合作,建築規劃上也相當費心思,其中設計與施工難度最高是「建築物必須和地鐵站結合,並延伸打造出人工地盤」,且過程中需遵守當地工程等各項公共法規;他說:「地鐵9號線直接從日月光廣場穿越、站台打浦橋站出口更直通商場地下二樓,軌道經濟的大型開發案規劃,對鼎固來說是相當大的工程。」

由商場及商辦大樓組成的「上海黃浦江日月光中心」開發案完工後、一戰成名;不過,商場因地鐵單日引進10萬龐大的人流量,因此整體商場、辦公大樓招商也是高困難度,且可供出租之店面達379戶,量體不小,更是挑戰公司團隊。

張能耀指出,上海大型開發案競爭激烈,因此對建案思惟、格局要高,且產品要有特殊性,能展現優勢,商場、商辦招商上才能有定價權。尤其商場還面臨電商崛起的競爭,更考驗經營團隊對實體通路招商的策略。

體驗式消費 創造超高坪效

張能耀說,鼎固在商場經營策略就是抓住中產階級的客戶和定位,再將電子商場概念導入,如「北京鼎好電子城開發案」將日本秋葉原、台灣光華商場概念導入,成為新式商場,不僅擁有良好流通空氣,且商場不堆積貨物、走道加寬,舒適的逛街體驗,就是傳統商場沒有的元素。

「上海黃浦江日月光中心」商場部分,則是注入新的消費元素,如增加體驗式的消費;張能耀的太太王鏘嵐是總經理特助,她表示,大陸商場競爭激烈,要能持續創造消費者不同的體驗,維持客戶回頭率,才能生存。

王鏘嵐主導「上海黃浦江日月光中心」商場招商、開發。她指出,團隊成員多是1990年後出生,透過引進不同型態的體驗式消費,維持顧客的回頭率,如在獨立空間玩遊戲,還有夾娃娃機、盲盒等,或是引進河馬超市結合外送,電子類商家就會導入最近熱賣的小米品牌,再搭配舉辦不同的特色活動,創造顧客消費上的新鮮感,這就是上海商場不僅能創造高坪效且招商逾九成的重要原因。

張能耀分析,鼎固在住宅或商用不動產規劃上,採取以「消(費者)」定「產(品)」策略,也就是以消費者的需求規劃設計產品,傾聽客戶的需求和聲音,才是企業永續經營的王道。

張能耀說,現在鼎固每年商用不動產有約20億元租賃收益,中長期為集團創造穩健的固定收益,更適時在房市高峰時進行處分、獲取不動產增值利益,如2019年賣掉「鼎好電子城開發案」,獲利就達75億元。

張能耀表示,接下來目標是商場招商經營要更好,希望透過導入不同業種型態的商店,一方面優化租金效益,另方面創造更多現金流、提高固定收益水位。住宅開發方面,不僅在上海持續開發所持有土地,更將把市場規模從上海擴大至周邊的長三角,並會新闢住宅開發市場,如回台投資,要讓住宅、商用兩大事業引擎持續做大做強。

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