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興富發三心法 壯大集團規模

2020-05-02 00:57經濟日報 記者 陳美玲

興富發總裁鄭欽天。(本報系資料庫)
興富發總裁鄭欽天。(本報系資料庫)
興富發建設今年成立40周年,靈魂人物是對房市有超高敏銳度的集團總裁鄭欽天,也是目前少數在北中南都有推案的大型開發商;面對興富發的下一步,鄭欽天觀察到商用不動產蓬勃發展契機來臨,帶領集團華麗轉身,順勢轉型地產開發商全速前進。

鄭欽天大專是讀土木工程,投入建設業主要是考量建設業就業穩定度優於營造廠,後來就一頭栽進不動產行業。1980年在高雄創辦興富發,專做房屋代銷,當時高雄十大建商中,他就包下七、八家業主,全盛時期員工超過300人,讓他成為高雄第一大代銷公司,也快速賺到人生第一桶金。

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兩年打底

財務更加穩健

不過,鄭欽天並不因此自滿,1989年揮軍北上尋找更大的市場,成立的興富發建設吸收合併宏巨建設,公司開始穩定推案,且推案多集中在大台北地區。鄭欽天回憶,他與同學到台北一起創業,初期三人窩在只能擺兩張床空間的住所,地方小到連書桌都放不下。

不僅居住環境簡單,鄭欽天北上打拚,學習心態更直接歸零,從最基層的市調人員做起,銷售的房屋型態從一般住宅賣到學校附近的上下鋪房間等房型,第一線紮實的銷售訓練,逐漸厚實他對房地產市場觀察的敏銳度,更讓他事業版圖擴大。

1999年宏巨建設掛牌上市,當年他36歲,成為當時營建股最年輕的董事長。隔年宏巨建設更名為興富發建設;不過,正當興富發將大放異彩的同時,卻遇到國內外經濟動盪,國內房地產市場因國內外政經波動,如2001的美國911事件、國內的納莉風災等,房市景氣不僅盪到谷底,更全面進入寒冬。

鄭欽天回想,當時銀行看到建商就擔心會不會被倒債,或是還不出錢;客戶端部分也碰壁,認為建商以前太好賺,現在賠死也是應該;下游包商也不太願意妥協砍價,不僅如此,連剛併購上市的公司股票價格跌到最低剩1.62元。

被銀行追著跑的鄭欽天,更遇上納莉風災,當晚下了整夜豪雨,他心裡在想,「房子到底能不能賣出去」,肩上的壓力相當沉重,但他靠著意志力,度過每天睜開眼就會面臨到的困難,始終站在第一線賣房子、在案場親自接待客戶,財務面上也控管得清清楚楚,有收入才安排支出。

另外,鄭欽天更盤點手邊建案、列出優先順序,例如集中火力強銷A建案,在資金回收後,部分資金償還銀行借款,其餘的錢再投入其他案子,慢慢的興富發建設旗下建案陸續完銷,銀行借款壓力的擔子才減輕許多。

回想當時的艱困時刻,鄭欽天和團隊每天工作到凌晨1、2時,凡事親力親為,不過現在回過頭來看,他認為一切辛苦都是值得,那些考驗是有意義,因為歷經兩年的打底過程,不僅讓公司財務相對穩健、紮實,團隊建案銷售實力更加堅強。

鄭欽天說,意志力會幫你度過很多困難,「只要有意志力,就有動力的堅持」,回首昔日,這些日子是磨練因應事理的黃金歲月。

孵育金雞

帶動獲利成長

經過房市寒冬洗禮,讓他對房地產市場的景氣嗅覺更加敏銳,更悟出一套決策心法。鄭欽天說,推案最重要第一是時機,第二地點在哪,第三產品規劃,第四賣給誰,第五才是賣多少錢,這就是5W決策的經營心得。

鄭欽天舉例,時機不好,就算地點再好也只會賠得愈多、死愈快,因為產品價格太高。再來才是地點;經過兩年的淬煉,他對房市景氣判斷動見觀瞻,不僅搶先同業嗅到房市回春的動能,在2003年下半年加快推案動作、布局,並更了解消費者對產品的需求,如他看準當時民眾工作忙,沒有多餘時間裝潢,因此推出一卡皮箱就能入住的「美妍家」新案,不到兩個月就銷售逾八成。

挺過房市風暴之後,興富發建設憑著追求高周轉率,加上不囤地、不養地的三大策略下,建案只要規劃完成、建照到手隨即銷售,在「零餘屋」策略奏效下,搭上房地產多頭行情,也讓公司營收規模愈做愈大,2009年更看準新北市新莊頭前、副都心重劃區房市潛力,大規模推出系列建案,進一步推升集團市值快速增加。

2010年鄭欽天滿手現金,相中原本就有房地產事業的國賓大,並積極增加持股入主該公司,隔年並更名為潤隆建設,同時擁有兩家上市建設公司,他將興富發建設定位為多角化經營的開發商。潤隆建設則是專注房地產建設本業,不會跨入異業投資,旗下新案以高周轉率為定位,且公司每年穩定獲利和高配息,成為集團穩固的現金流小金雞。

在鄭欽天入主後,潤隆建設轉以營建事業為主體,營收比重占九成以上,原本的資源回收及焚化爐渣處理業務比重降至一成;鄭欽天快速將興富發建設的成功獲利模式複製到潤隆建設,每年推案量擁有百億元起跳實力,加上市況不錯,建案熱銷,帶動公司營運、獲利大幅成長。

2014年至2016年期間,興富發建設合併營收規模均衝破300億元大關,並拿下營建股「營收王」寶座;興富發建設年營收穩做上市櫃建商冠軍後,鄭欽天更為興富發建設訂下成為亞洲前十大開發商目標,不僅台中、高雄、台南插旗開飯店,去年集團社區型百貨「悅誠文創商場」開幕,進一步推升集團市值快速增加,從當初上市時的2億元開始呈現跳躍式成長,加計潤隆建設,集團市值突破700億元,成為營建股重量級指標開發商。

豪雨
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