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領漲類股輪動 法人:REITs投資價值將浮現

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經濟日報 記者廖賢龍/即時報導

今年以來,亞太區又較歐、美不動產指數抗跌,富邦入息REITs+(00908)經理人蘇筱婷表示,目前富邦入息REITs+追蹤的全球入息不動產與基礎建設指數因持有五成以上亞太區不動產,包含約三成的新加坡不動產、一成的香港不動產及近一成的澳洲不動產,當亞太區不動產有向上表現,將可望受惠。

今年以來,S&P500指數受到科技股漲多回檔影響呈現大幅下修,而REITs資產相關的全球入息不動產與基礎建設指數則因股性較為貼近價值型,再加上投資科技股相關不動產比重較低,因此,表現相對抗跌。

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蘇筱婷說,這類指數主要特色是投資全球16國高殖利率的不動產與基礎建設標的,依細項產業分類來看,投資比重較集中在多重資產、醫療保健、零售及辦公室不動產上,屬性較偏價值型,由於持有5G電塔及Data Center等科技相關的不動產比重較低,較不受科技股下修影響,指數表現因而相對其他不動產相關指數、S&P500指數抗跌。

過去受惠科技類股所出現的資訊中心(Data Center)、數據(4G、5G)電塔公司等新經濟型態的特殊型不動產,隨著美國科技股出現波段性修正,亦同步走跌。然而,蘇筱婷認為,隨著部分國家開始啟動與新冠肺炎疫情共存下,各國經濟陸續朝向產業復甦之路邁進,特別是之前受疫情影響的醫療保健、零售、商辦、多樣性等不動產投資價值將浮現,可望獲得市場資金流入,預期將有向上表現空間。

近期由於原物料上漲,美國又缺工,商業不動產、次產業工業不動產新增數減少,然而,電子商務盛行,廠家擔心供應鏈斷鏈,必須租用倉庫存貨,物流不動產REITs需求攀升,廠房空置率已經達到歷史低點,帶動房租上漲。各次產業房租漲幅不一,工業物流不動產增幅高達二成,有些城市漲幅更是高達七成,企業租賃空間多以三到五年的長約進行,用作倉庫、資訊中心(Data Center)、數據(4G、5G)電塔,新REITS供給2023年才會開出,若不續約,廠家沒有地方營運,因此,廠房空置率很低,目前房東還有優勢。

全球入息不動產與基礎建設指數將於2022年7月份進行指數成分及權重調整,擬依據自母體(標普全球BMI指數(S&P Global BMI))挑選全球行業分類標準(GICS)符合不動產證券投資信託受益證券(REITs)及交通基礎設施相關成分後,按交易所國家別篩選出全球16個國家交易所掛牌標的,再經市值(達10億美元)及流動性(3個月平均成交金額應達300萬美元)篩選後,排除股價波動度5%以上標的,最後再將扣除各國預扣所得稅之殖利率進行高至低排序,選擇出排序前30大標的組成指數成分。因此,蘇筱婷提醒,2022年7月調整後指數投資組合可能會與既有投資組合有相當程度的差異,期達成追蹤指數的表現。

不動產相關指數今年以來報酬率與S&P500指數之比較
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