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投資性不動產認列 解碼

2020-01-06 23:35經濟日報 記者趙于萱/台北報導

企業持有投資性不動產,可採公允價值或成本模式,兩類認列方法和財報影響各有別,投資人關注財報資訊時,宜特別留意。

根據金管會公告,企業之投資性不動產衡量採用公允價值模式者,帳列金額必須調整至報導期間結束日的公允價值,其價值波動將於發生當期認列為損益;而採成本模式者,投資性不動產帳列金額等於其成本減除累計折舊與累計減損,另須額外揭露不動產的公允價值資訊。

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經濟日報提供
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在成本模式下,不會反映不動產公允價值變動的損益,且因逐年攤提折舊,不動產帳面金額將逐期遞減。

以實例來看,假如某企業於X1年初購入商辦大樓,支付成本2億元,預期耐用年限40年,X1年底,商辦大樓的公允價值為2.2億元,如採用成本模式者,其投資不動產每期便須依規定認列折舊費用500萬元(2億元÷40年),採用成本模式者,則至X1年底帳面金額為1.95億元(成本2億元-累計折舊0.05億元),並附註揭露投資性不動產之公允價值為2.2億元。

故企業採用公允價值模式,帳上將認列公允價值調整利益0.2億元,期末帳面金額即為公允價值2.2億元,顯示不同的會計模式認列有別。

此外,企業為使財報提供可靠資訊,可自願變動其會計政策。其中,因公允價值模式相較於成本模式的衡量方式,更能提供財報使用者攸關資訊,因此企業可自願由成本模式改為公允價值模式,並追溯適用及計算會計政策變動的影響數。

繼企業決定投資性不動產由成本模式改採公允價值衡量,帳載投資性不動產的金額將大幅增加,同時追溯調整後的企業保留盈餘及淨值也可能大幅提升,提醒投資人應特別留意。

另方面,企業經營上,常遇到辦公大樓部分用途是出租,其他部分作為總部。此時若能明確區辨大樓組成,企業單獨出售出租的部分,可列為投資性不動產。

但若出租部分不能單獨出售,當企業總部的使用比例占辦公大樓的比例不重大,仍可將該辦公大樓列為投資性不動產,反之應列不動產、廠房或設備。

另我國法令規定,土地建物買賣移轉於登記時,應備證件包括土地、建物所有權狀,故「可單獨出售」的要件還有依法登記的單獨所有權狀,也是判斷採何種認列法的方式之一。

宜特
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