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在大陸房地產低迷之際,上海7日有5筆住宅用地進行土地拍賣,其中位於徐匯區斜土路的地塊備受關注,其前身曾為小米總部地塊,後經小米退地並由政府從商辦用地改成住宅用地,最終成交樓面價達每平方公尺13.1萬元(人民幣,下同),刷新大陸住宅用地單價紀錄,成為新「地王」,未來預計打造成大戶型豪宅。業內人士認為,在當前土地市場情勢下,單價「地王」的出現對於增強房地產和重點城市的信心具有積極作用。
綜合證券時報、東方網報導,這塊位於上海徐匯區濱江板塊的斜土路地塊,未開拍即超越融信2016年在上海市靜安區保持的每平方公尺10.03萬元的樓面價紀錄,提前鎖定上海單價新「地王」。7日經過72輪競價觸達地價溢價率上限30%,經搖號(抽球)後由綠城斬獲。
此地塊出讓面積1.67萬平方公尺,住宅建築面積約3.67萬平方公尺,容積率為2.2。該地塊出讓起始價為36.96億元,最終以最高限價48.05億元成交,成交樓板價高達13.1萬元/平方公尺,意即每坪約43.3萬人民幣(約台幣196萬)。
該地塊曾於2021年由小米集團以15.5億拍下商辦用地,規劃作為小米整車研發總部,但一直未動工,後經過今年的「退地」風波後,再度納入政府土地儲備計畫,土地性質也轉變為居住用地並重新上市,結果成交價升值3倍。
上海中原地產市場分析師盧文曦表示,這幅地塊所處的徐匯濱江區域一直是高端住宅密集供應區,此前入市的產品幾乎都受到熱賣,隨著地塊越來越少,該地塊的稀缺性越來越突出。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為,在當前土地市場形勢下,單價地王出現具有非常強的信號意義。他表示,大城市高價住宅用地和優質住宅用地的供應和成功出讓,表明各地對於土地交易的底氣是充足的,也說明房企投資意願也是積極的。同時,疊加限價等政策的放鬆,客觀上有助於後續房價的堅挺和趨穩,對於房地產產業鏈的信心恢復具有正面的作用。
值得一提的是,上海官方曾表示,自今年第三批次宅地拍賣將取消商品房用地溢價率10%的上限要求,但此次斜土路地塊仍設有30%的溢價率上限。對此,上海規劃資源局表示,官方訊息曾明確指出,「對市場熱度較高的特定區域地塊可經決策採取差別化調控措施,目的是引導市場主體理性競價」。
嚴躍進則認為,這說明從穩定房價的角度,上海基於「一城一策」的考慮,對於重點地塊會有不同的定價要求,既保障了地塊未來的開發空間,也防範未來售價過高所產生的風險問題。
不過,包含斜土路地塊在內,上海今年第四批宅地交易共有5筆地塊,卻反映出土地市場「冷熱不均」的情況。中指研究院上海高級分析師陳炬蘭指出,本場土拍整體較往常「冷清」,5宗地塊僅吸引11家競買人參拍,其中3宗地塊僅一家企業托底,地塊熱度分化嚴重。熱門地塊徐匯區斜土街道地塊吸引了7家競買人,只是除了宸嘉一家民企,以及綠城一家混合所有制企業以外,其餘均是國央企。
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