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鄭州爛尾樓復工大限將至 分析指目標難問題多

本文共1670字

中央社 台北3日電

河南省鄭州市為了解決房地產「爛尾樓」危機,提出要「大幹30天,確保全市停工樓盤全面復工」。距離截止日期還有4天,媒體報導指出,陸續已有超過6成建案復工,但要達成目標十分艱鉅。

陸媒財新網2日報導鄭州市房地產復工的情況、難點,並指出在全國主要省會城市中,鄭州的爛尾樓情況最為嚴重。

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中國房地產行業因為監管及經濟成長放緩等因素,遭遇流動性危機,多項建案因資金不足停擺,預售屋購房者集體停繳房貸掀起「停貸潮」,引發當局重視。鄭州是相關問題的重災區,也是首個提出為地產業紓困、解決爛尾樓問題的地方政府。

報導說,鄭州9月6日推出「保交樓」專項行動推進至今,一些資不抵債的項目遲遲無法復工。還有一些建案雖然重啟施工,但救助資金不足,復工只是應付一下官方檢查,即所謂「表演式復工」。

報導指出,停工問題龐雜,鄭州挽救爛尾樓難度極大。主要問題包括:紓困資金有限、追回挪用資金困難、以及當前房市低迷、供過於求,即使復工,但銷售成績不佳無法回籠更多資金的話,難免很快又會「二次停工」。

多名鄭州房企人士指出,當地大部分問題建案處於房屋已售但逾期交付狀態,且項目基本都是封頂以後爛尾。

根據法規,主體結構封頂,開發商就可以較大限度提取預售監管資金。因此,鄭州多數停工樓盤預售監管帳戶裡的資金幾乎都已被調用殆盡。

封頂之前,房企所投入的工程款僅20%左右,其餘80%通常在封頂之後才陸續支付。一個項目正常建設周期大概需要2.5至3年,期間從封頂到最終交付至少還需1.5年,需要完成的工程建設還包括外牆、防水、砌體、裝修以及園林、其他公建配套等。

為推動復工,鄭州當局一方面依靠地方性紓困基金與全國性專項借款,向問題建案注入流動性;另一方面,為多個停工建案引入地方平台公司,參與項目盤活工作。

7月底,鄭州市政府提出設立房地產紓困基金,母基金規模暫定人民幣100億元(約新台幣448億元),同時透過各區縣吸引不同類型社會資本共同出資,設立子基金。

據報導,截至目前,首批紓困基金已陸續投放到鄭州7個問題建案,這些多是先前產生較大社會負面影響的項目,但它們資可抵債,風險比較可控。此外,第一批50億元全國性專項借款已下達鄭州。

鄭州本地房企人士說,相關部門已經查清了各個停工建案後續保交樓所需建設資金,「但當下紓困資金有限,單個樓盤所能分配到的額度極少,無法覆蓋建設資金缺口」。

以爛尾至今近10年、殃及購房者超6000戶的「啟福城」為例,財務數據顯示其後續還需投入建設資金16億元,擬申請全國性專項借款5.15億元,但首批能獲取的金額僅3.87億元。

上述房企人士說,現階段,相關部門考慮先注入一筆有限的資金,重啟建案。只有項目正常運轉起來,剩餘資產如未售房源、車位、商鋪等才有可能恢復銷售,後續資金回籠。

但也有行業人士說,「新一輪施工能夠持續多久很成疑問」,因為救助資金本來就不多,官方引入的鄭州地方平台公司多不具備房地產相關能力與經驗,更沒有資金解決問題。若想真正保交樓,歸根結底還是得依靠市場。

據報導,鄭州房地產大規模發展始於2017年。當時大量城中村土地集中入市,且地價處於高位。2018年,鄭州新成屋銷量達到38萬戶高峰;2019至2020兩年,新房成交量逐年遞減,但仍超過20萬戶;至2021年下半年,全國地產市場整體走下坡,鄭州全年新成屋僅成交16萬套,年降超30%。2022年上半年,鄭州新成屋成交量年降近50%。

行業人士說,現在鄭州這批出險房企裡,有一類處於「躺平觀望」狀態。它們手上還握有少量資金,但由於市場低迷,這些房企認為,建案哪怕正常施工也很難銷售出去,不如暫時停工。

這名人士說,如果鄭州樓市維持這種低迷態勢,100個停工建案就算一時獲得救助資金實現復工,一至兩個月後,當資金消耗完畢,依然可能出現二次停工。

另根據中國經濟學者黃奇帆,中國房地產企業的總負債率在2018年是84%,香港房企的一般負債率則是40%。許多中國開發商從買地到建設都是以大規模融資在周轉,一旦遇到經濟下行的逆週期,資金鏈斷裂的情況就像地雷一樣一個個爆炸。

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