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台灣居民出售大陸房產資金與納稅分析

2019-09-08 23:32經濟日報 耿悄然(富拉凱資本股份有限公司投資銀行部 中國註冊

台灣居民在繳納個人所得稅與增值稅後,可匯出在大陸售房取得的資金。

上周專欄已分析,台灣居民將在大陸購置的房產直接贈送給配偶、父母或子女等直系親屬、兄弟姐妹等近親屬,可比照大陸本地居民免稅規定,但若是轉讓非贈與,則不管是不是近親屬,依法都得納稅,但完稅後的資金可以自由匯出大陸。

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雖然大陸官方目前仍採取外匯管制限制資金進出,但對外籍人士在大陸購房,只要完稅並滿足相關程序後,銀行並不會追問當初購房的資金來源,也會允許出售房產後的完稅資金匯往境外,也就是說,銀行幾乎掌握了外籍居民出售大陸房產後,將資金匯往境外的審查權力,外管局不太介入。

要注意若非屋主本人辦理手續,而是委託其他人辦理,則必須有經公證的授權委託書及受託人的有效身分證明,一般來說,銀行審核售房款匯往境外重點如下:

(1)匯出金額不得超出房產轉讓金額扣減相關稅費後的餘額

(2)申請匯出金額不得超出稅務證明上所記載的金額

(3)辦理資金匯出時,轉讓的房產應已在房產主管部門辦理完畢權屬轉移的手續

(4)完稅證明原件上須標註業務種類、金額、日期並加蓋銀行業務章

另外,台灣居民在大陸出售房產的稅費問題,在各地都有不同規定,以出售上海的住宅房為例,有個人所得稅、增值稅、土地增值稅和印花稅四種稅收並須考量。

1、個人所得稅

台灣個人轉讓在大陸購置的房產,須按照「財產轉讓所得」項目繳納個人所得稅,稅率為20%,但如轉讓人持有房產超過五年,同時為該所有人在上海的唯一住房,那就可免徵個人所得稅,官方用意在鼓勵所有權人長期持有房產,而非為了投資炒房而置產。

至於應納稅所得額=轉讓收入-原購置房產支付的房款和稅費-本次轉讓房產繳納的稅費;納稅人可按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用,和其他合法憑據都可以作為扣除依據,但要注意,裝修最高扣除限額為房屋原值的10%,若是無法準確提供房產原值,則稅務局實行核定徵稅,按住房轉讓收入的1%-3%幅度核定應納稅額。

2、增值稅

個人將購買二年以上的非普通住房對外銷售,以銷售收入減去購買住房價款後的差額,按5%的徵收率繳納增值稅,但若是出售購買二年以上的普通住房,則除了免徵增值稅外,還同時免徵相對應的附加稅。

3、土地增值稅和印花稅

依2008年137號文《財政部 國家稅務總局關於調整房地產交易環節稅收政策的通知》規定,對個人銷售住房暫時免徵土地增值稅,對個人銷售或購買住房也暫時免徵收印花稅。

嚴格說,台灣居民在大陸不論是轉讓、贈與還是繼承房產,都須要在台灣申報納稅,其中贈與稅及遺產稅更是要在一定期限內申報,稅率依不同價值落在10%-20%不同級距之間,而且在大陸處分房產所得,須被視為等同於台灣境內所得,必須在次年的5月份主動申報個人綜合所得稅,稅率落在5%至40%間,只不過實務中很少人會主動申報。

(本文發自上海,網址www.myChinaBusiness.com

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