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雖經歷香港史上最龐大租金跌幅 尖沙咀位列亞太區最昂貴購物街之首

2021-04-22 22:00MediaOutReach 媒體拓展/贊助
奢侈品
  • 戴德梁行
  • 疫情

銅鑼灣區租金下降43%

香港、東京、悉尼分列亞太區三甲


香港 - Media OutReach - 2021 年 4 月 22 日 - 戴德梁行最新發表的亞太區《主要大街》 (Main Streets) 報告顯示,亞太地區內三分之二的零售帶於 2020 年出現租金下降,當中香港的銅鑼灣區租金下跌 43% ,跌幅最劇烈。銅鑼灣過去兩年均居全球零售租值最昂貴地段,然而 2020 年改由尖沙咀登上最昂貴地段的首位。中環及尖沙咀的零售租金亦分別按年下跌 42% 及 35% 。平均而言,截至 2020 年第四季,香港的零售空間 租值下降 38% 。

戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威先生 指:「 尖沙咀與銅鑼灣的零售租金表現差異,主要源自業權擁有者多元化 的 因素。尖沙咀廣東道為主要的購物區,相較於銅鑼灣羅素街,其業權擁有者比較集中, 因而能保持相對穩定及較高質素的商戶組合,達至品牌效應 。經濟下行時,集中的業權往往較能提供具彈性的措施挽留租戶,所以能維持較穩定的市場狀況。」林先生同時認為:「展望未來,國際間旅遊有望於 2021 年較後期恢復, 加上穩定商戶組合的支持 ,我們預期尖沙咀區的零售 租金 表現將會率先復甦。」

與區內所有市場相比,中國大陸的零售業務所受影響最輕微,平均租金跌幅為 5% 。北京中央商務區租金於 2020 年下降 14% ,然而深圳羅湖區的租務卻出現最大的 5% 增長。

戴德梁行董事、香港研究部主管陳健珩先生 指出 : 「儘管香港的平均零售租金於 2020 年下跌 38% , 高踞首位尖沙咀的租金較第二位的東京銀座 仍 然高出 31% 。 除卻疫情及經濟下行影響 , 這現象正反映香港異常高昂的零售租金。 」

戴德梁行亞太區 洞見與分析主管 Dominic Brown 博士 指出: 「新冠肺炎期間的主要帶動市場運作因素,即國際關閉邊境出入、封城及在家工作等措施,在所有地區均適用。因此亞太地區的租金成本排名沒有太大變化,最起碼在首 10 位的城市,香港 、 東京 、 悉尼 、 首爾和大阪仍然雄踞在內。 」


2020 年第四季度按市場計最昂貴零售區域(每年每平方尺美元)

2020 年排名

2019 年排名

市場

位置

租金

1

1

香港

尖沙咀

$1,607

2

2

東京

銀座

$1,223

3

3

悉尼

Pitt Street Mall

$974

4

5

首爾

明洞

$930

5

4

大阪

心齋橋筋 / 御堂筋

$805

6

6

上海

南京西路

$600

7

7

北京

中央商務區

$500

8

8

南京

新街口

$470

9

9

墨爾本

Bourke Street

$422

10

10

新加坡

烏節路

$421

亞洲零售趨勢

  • 本土主義堀起 – 購物者更支持本地商家,協助他們於疫境生存。 2020 年由樂天廣告公司( Rakuten Advertising )向 8,000 名消費者進行的全球調查顯示, 50% 的家庭表示有增加向本地商家消費。此外,亞太地區的消費者亦更傾向避免進行國際網上購物,顯示他們較願意在本地市場消費。
  • 電子商貿增長 – 疫情無可避免令網上零售業務增加,封城及健康因素令買家轉而投向電子平台交易。亞太地區本來已經有著蓬勃的電子業務,所以電子商貿的擴張並不令人意外。根據 e-marketer ,此地區的電子商貿交易額為 2.5 萬億美元,佔全球 3.9 萬億美元總額的 64% 。
  • 疫情亦令奢侈品行業發生演化。根據 Bain & Company 指出,奢侈品的網上銷售份額由 2019 年佔 12% 增加至 2020 年的 23% 。然而,要確定這是短期變化還是奢侈品網上零售已開始得到更廣泛接受,現時仍言之尚早。購買奢侈品的消費者大多喜歡親身到店鋪享受優質的銷售服務,但是全渠道營銷的增長仍然會對奢侈品行業的演化產生影響。


展望將來

零售業正面對房地產業內部份最重要的週期性及結構性挑戰,當中部份在新冠疫情前已經出現,其餘則是由於急速且嚴苛的本地及內部人流管制措施而產生。這些問題為高端零售地區帶來不合比例的影響。這些地區不可能即時反彈回復疫情前的表現,原因是國際旅遊復甦緩慢,而同時這亦不表示其會完全消失。全球疫苗注射計劃的展開及進度,與及全球逐步回復正常,將會有助零售業的整體復甦。


對於零售業,短期而言這表示消費者的消費會出現更大分叉:價值導向的概念會持續發展,而奢侈品零售則會更迅速反彈。於 2008 年國際金融風暴後,環球奢侈品零售業大致於 12 至 18 個月內反彈。而中國於 2020 年的經驗亦支持此論點,為奢侈品行業帶來行觀因素。

雖然市場焦點落於現有的顧慮和困境,但不能忽視長遠出現的機會。展望隨後 10 年,亞太區域的經濟將會持續跑嬴全球其他地區,所佔份額將由現時的 36% 增至 40% 。與此同時,中產階級預計同期將會增加超過 15 億。這種種趨勢,加上區內多個市場的實體零售空間仍然不足,特別是東南亞,顯示在現有疫情影響的環境以外仍然存有各種不同的機會。

戴德梁行

戴德梁行(紐約證券交易所股票代碼:CWK)是享譽全球的房地產服務和諮詢顧問公司,通過兼具本土洞察與全球視野的房地產解決方案為客戶創造卓越價值。戴德梁行遍布全球60多個國家,設有400多個辦公室,擁有50,000名專業員工。在大中華區,我們的22家分公司合力引領市場發展,並於2017、2018、2020榮膺《歐洲貨幣》綜合實力、租賃及銷售代理、評估、研究中國區年度大獎。2020年公司營業收入達78億美元,核心業務涵蓋物業管理、設施管理、項目管理、租賃代理、資本市場及估價服務等。更多詳情,請瀏覽www.cushmanwakefield.com.hk,或關注我們的微信(戴德梁行)及領英專頁(www.linkedin.com/company/cushman-&-wakefield-greater-china)。

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