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貿易戰與本地社會衝突雙重打擊  2020年香港物業市場仍將嚴峻

2019-12-10 22:00MediaOutReach 媒體拓展/贊助

  • 住宅價格在年初曾現歷來最急升幅,但下半年市道轉差及成交減少,抵銷了上半年樓價的部分升幅;
  • 寫字樓租金自首季達至高峰後逐步回軟,按季錄得跌幅;
  • 零售業受社會衝突影響至深,部分核心區舖租在年初原本處於上升軌道,但在年末亦要倒跌;
  • 商用物業租金走勢由升轉跌,物業投資市場本年的成交量亦跌至過去十年低位
  • 中美貿易摩擦及本地社會衝突兩大因素將繼續影響市道,預料明年各類型物業的租賃及投資市場展望將維持負面。

 

香港,中國 - Media OutReach - 2019年12月10日 - 全球領先的房地產服務商戴德梁行今日發表2019年香港物業市場回顧。本港今年經歷重大社會衝突,物業市場亦受波及:樓價在上半年的升幅因為市況轉差而出現折讓;由於中美貿易糾紛持續,加上社會衝突的影響,整體市道轉差,遊客人數減少,導致零售銷貨額下跌,租賃市場需求亦轉趨沉寂;商用物業租金走勢由升轉跌,重挫物業投資市場的表現及前景,大額物業買賣宗數驟跌,令本年成為過去十年以來物業投資市場最淡靜的一年。

 

住宅市場:上半年達高峰 下半年轉冷

由於中美貿易摩擦在首季有所緩和,加上市場由預期加息轉為預期減息,刺激住宅成交量按季上升55%。第二季樓市氣氛繼續熾熱,5月份住宅物業臨時買賣合約數字錄得8,208宗,屬本年最高單月紀錄。惟及至6月社會衝突展開並持續至今,市況遇冷,令第三季住宅成交下跌,9月份錄得住宅臨時買賣合約數字僅3,447宗,為今年最低單月紀錄。10月中政府宣布放寬按揭措施,刺激住宅交投稍為回升,令第四季迄今共錄得9,757宗住宅臨時買賣。預料12月的住宅成交數字有望達到4,000宗,令第四季住宅總成交量增至13,757宗,按季回升12%。雖然樓市在下半年轉冷,成交量較上半年下跌24%,但全年成交量仍按年上升了5.9%。


戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻先生表示:「去年中美貿易關係轉差,以及市場預期加息,無疑為樓市前景增添不少變數,導致交投減少;但隨著市場逐漸適應中美貿易談判時晴時雨的局面,加上美國聯邦儲備局由預期加息變成三度減息,住宅成交在上半年因著強勁需求而有所回升,雖然下半年樓市受到社會衝突影響而放緩,但全年成交量仍勝於去年,可見買家仍是以經濟因素為首要考慮點。」


據戴德梁行追蹤部分受歡迎屋苑的樓價數據顯示,樓價自1月起連升五個月,至6月達到高峰,中小型住宅如沙田第一城及太古城的單位價格自1月的本年低位分別上升了36%及29%,豪宅如貝沙灣及君臨天下自1月低位的升幅亦分別達到14%及16%。惟因下半年市況轉差及交投減少,各屋苑價格在6月達至頂峰後開始下滑,及至12月中,沙田第一城價格自高峰下跌6.1%,太古城下跌8.8%,貝沙灣下跌5.8%,君臨天下則跌3.1%。上述四屋苑在本年迄今仍錄得5.8%(貝沙灣)至18.6%(沙田第一城)升幅不等,以中小型住宅升幅較顯著。


陶先生續稱:「最近按揭政策的放寬為細價樓的銷售帶來刺激,令中小型住宅價格得到較大支持。然而本港政治局勢及外圍貿易談判仍存在不明朗因素,假如情況持續,我們預期更多的經濟負面情況會在明年年中浮現出來,樓市成交及價格將繼續走下,明年首季成交量將接近本季,而樓價在明年上半年或將下跌10%至15%。」

 

物業投資市場:2018年創成交宗數與金額新高後 2019年交投跌至十年新低

面對中美貿易摩擦升級,物業投資市場去年下半年氣氛已逆轉,今年市況繼續沉寂,由1月至今只錄得194宗1億港元或以上的大額交易,遠少於去年全年的430宗,涉及金額為821億港元,僅佔去年總金額的三成。第四季投資市場進一步冰封,令本年表現成為過去十年的新低。


本年各類型投資物業的成交量及金額均少於去年,其中豪宅成交的佔比仍是最高,買家以自用為主。本年上半年投資市場較受中美貿易談判的進度所影響,下半年則是社會衝突令商用物業的租金走勢逆轉,交投量亦進一步萎縮。然而若論每宗大額成交的平均金額,則仍高達4.48億港元,為過去十年的第三高,僅次於2018年的5.85億港元及2017年的5.76億港元。


投資者方面,本地投資者大多沒有出售物業的壓力,故對市況多持觀望態度;內地投資者受到外匯管制及人民幣貶值的影響,在本港投資方面備受制肘,一般只參與豪宅買賣;機構投資者亦同樣觀望本港政治局勢發展,在物業投資上按兵不動。


戴德梁行香港資本市場部執行董事高偉雄先生表示:「本年寫字樓及商舖等商用物業的成交宗數大跌,是令本年大宗物業成交驟減的主因。不過,由於投資者保持觀望已有一段時間,隨著明年的展望普遍趨向負面,部分業主或部署在短期內放售物業,投資市場有望出現更多成交。」

 

寫字樓租賃市場:租金首季見頂後需求減退 待租率升至歷來最高

受到外圍環境不明朗因素所影響,本港寫字樓租賃需求自去年下半年起已開始放緩,本年下半年更受到社會衝突的沖擊。中區的影響最為明顯,由於中資企業租賃需求大減,同時不少跨國企業亦遷離中區,令本年該區的淨吸納量長期維持在負數,截至今天,中區本年的淨吸納量為-420,587平方呎,為五年來最低。另一邊廂,九龍東及港島東因近年有大批簇新及優質的商廈落成,吸引企業進駐,成為本年寫字樓吸納量的重鎮。惟本年全年各區的淨吸納量總和僅得444,142平方呎,是去年總吸納量的23%,亦不及過去五年的年度平均吸納量的一半。


本年寫字樓新供應量達到230萬平方呎,惟因需求減少,令全港待租率自去年年底的7.0%上升至本年第四季的8.7%;中區的待租率亦自去年年底的5.2%上升至第四季的7.8%,為十四年來新高。


待租率上升令甲級寫字樓租金受壓,全港平均實質租金由年初至今下跌了4.2%至每月每平方呎73.2港元,去年全年的租金升幅可說已被大幅抵銷。中區租金在去年第四季見頂並於本年首季維持不變,但在此後數季則回軟。及至第四季,中區租金於本年內下跌了6.1%至每月每平方呎130.6港元,超甲級寫字樓租金跌勢更急,年內共跌了7.0%,為各區之冠。大部分寫字樓區的租金在本年均告下跌,唯獨港島東因為待租率較低,租金不跌反升,年內升幅達2.6%。


戴德梁行執行董事、香港寫字樓部主管韓其峰先生稱:「對於中區寫字樓的業主來說,明年將會充滿挑戰,因為近年中區最倚重的租賃需求----企業擴充、共享工作空間,以及中資銀行及金融機構----自本年下半年已顯著放緩,預料此一趨勢在明年將會持續。在此一背景下,如有租戶縮減租賃規模或遷離中區,業主必須提供更優惠的租金和租賃條款,才有望覓得新的租戶。」


戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝先生稱:「不少跨國企業現正面對減省成本的壓力,其裝修或搬遷的預算非常有限,加上在目前社會及經濟環境不穩之下,租戶對於明年進行較大規模的擴充搬遷亦有保留。若目前不明朗的情況持續,預料中區整體、中區超甲級寫字樓及九龍東的租金將有較大跌幅,達8%至13%,因中區會面對需求減少的困境,而九龍東則因寫字樓待租率最高而令租金受壓。」

 

商舖租賃市場:零售生意受重挫 多區舖租跌至五年新低

本港商舖租賃市場在年初勢頭頗佳,受到新交通基建的帶動,訪港的內地遊客人數大增,本年首兩月內地遊客人數按年增加19%,為五年來最大增幅,同期的內地不過夜遊客亦按年增長21%。遊客量直至6月仍在增長,不單帶動主要遊客區的人流量,化妝品及民生類貨品的銷量亦增加,核心區商舖空置率維持在低位,令各區舖租在上半年有所回升。尖沙咀及旺角兩區特別受惠於港珠澳大橋及高鐵帶動的遊客增長,令區內舖租錄得顯著升幅。


然而自從年中本港出現社會衝突後,多區商店屢受影響而要暫停營業,零售生意受到重挫,商戶經營非常困難。衝突於10月進一步惡化,令內地遊客人數驟降,10月遊客量按年大跌45.9%,是歷來跌幅最大的單月紀錄。零售銷貨額自9月按年下跌18.2%後,10月續錄24.3%的按年跌幅,當中以珠寶鐘錶類的銷貨額下挫最多,按年達42.9%,其次為藥物及化妝品,銷貨額按年下跌33.5%。


部分核心區舖租在年初本已重回上升軌道,但亦因為持續的社會衝突而令升勢落空,上半年各區錄得的升幅至第三季已完全抵銷。第四季各區租金進一步下跌,當中以尖沙咀及旺角因內地遊客大減而錄得多達10%的按季跌幅,為各區之冠,中環租金亦按季跌9.8%,至於擁有全球最昂貴商業街的銅鑼灣,舖租則按季跌8.5%。非核心區的舖租亦下跌,元朗及屯門舖租分別按季跌8.6%及5.3%,總括而言,各區舖租跌至逾五年來的低位。


除了旅遊業外,飲食業的生意亦受重創,而且下半年食肆租金的跌幅遠多於上半年的升幅,以旺角為例,第四季租金跌8.1%,為各區之冠,而該區在第二季的升幅僅為0.9%,且已領先各區。


戴德梁行執行董事、香港商舖部主管林應威先生指出:「零售業特別是倚賴遊客生意的行業,在明年的前景不容樂觀,預料這將導致各區商舖租金在明年再錄雙位數的跌幅,其中銅鑼灣租金料將下跌12%至14%,情況最為嚴峻。飲食業的生意由於大受打擊,整體消費額跌至接近2011年的水平,其中以大型中式酒樓生意為甚,預期明年上半年餐飲業租金仍會受壓,向下調整5%至12%不等。然而假若目前的情況有所改善,市面恢復平靜,本地消費回升,則有助吸引遊客回歸。因此,即將來臨的聖誕及農曆新年假期對商戶來說非常重要,可以一探市面消費能否回升至社會衝突出現前的水平。展望未來,商戶經營將持續困難,對於任何擴充計劃均會非常保守,只有某些行業如教育及運動/消閒等才較有能力突破目前的市況困境。」


戴德梁行

戴德梁行(紐約證券交易所股票代碼:CWK)是享譽全球的房地產服務和諮詢顧問公司,通過兼具本土洞察與全球視野的房地產解決方案為客戶創造卓越價值。戴德梁行遍布全球70多個國家,設有400多個辦公室,擁有51,000名專業員工。在大中華區,我們的22家分公司合力引領市場發展,並於2017和2018連續兩年蟬聯《歐洲貨幣》綜合實力、租賃及銷售代理、評估、研究四項中國區年度大獎。2018年公司營業收入達82億美元,核心業務涵蓋物業管理、設施管理、項目管理、租賃代理、資本市場及估價服務等。更多詳情,請瀏覽www.cushmanwakefield.com.hk,或關注我們的微信(戴德梁行)及領英專頁(www.linkedin.com/company/cushman-&-wakefield-greater-china)。

戴德梁行 房地產 豪宅
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