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退休理財/買房賺退休金的好時機來了嗎

2018-09-13 12:34經濟日報 記者李娟萍/台北報導

目前稅制壓縮房地產獲利空間,使得市場上仍以自用買房者居多,投資客退場。 報系資料...
目前稅制壓縮房地產獲利空間,使得市場上仍以自用買房者居多,投資客退場。 報系資料照

台灣房地產在「高總價」、「高門檻」雙高天花板下,已經不復以往的轉售獲利模式,除非入手價格破盤,或是眼光獨到,利多發酵,價差機會才大。

台灣房屋智庫執行長兼發言人張旭嵐 台灣房屋/提供
台灣房屋智庫執行長兼發言人張旭嵐 台灣房屋/提供

台灣房屋智庫執行長兼發言人張旭嵐建議,想要透過房地產累積養老金,須有中長期的投資規劃。

張旭嵐說,2016年房地合一稅實施後,新制對非自用者不利,房地合一稅將長期持有自用住宅定義為六年,並有400萬元免稅額,獲利超過400萬元,課徵資本利得10%稅率。

對於短期投資客來說,持有一年內出售課徵45%稅率,持有一至二年出售課徵35%,二至10年則課徵20%,轉手獲利空間受限,以致目前房地產市場以自用買房者居多,投資客退場。

買房投資養老 勿用急錢

不過,張旭嵐說,「房地產賺的是時間財」,偏好房地產理財的國人不在少數,銀髮族更喜歡當房東,房地產仍是一項國人習知的理財工具。

她分析,如果想投資房地產獲利,最好以不急用的資金,因為房地產轉售時間比以前長,房價漲幅也不會像大多頭行情時期那麼好,且目前房價還在底部修正,「不能借錢來買房、更不能急著變現」,要有長期抗戰的打算。

但如果是以不動產投資信託(REITS)角度投資房地產,則是一項長線獲利可期的理財工具。張旭嵐觀察,台灣租賃產業正面臨轉型,租賃市場已出現新的趨勢。

租賃投資的第一級,出租的是房屋空間,房東要滿足的是「住的需求」,物件本身的條件,包括房屋地段和本身的硬體、裝潢、公設,皆是重點,也是房租價格競爭力所在。

租賃投資的升級版,除了硬體,還有加值服務,許多高級的套房,強調飯店般的物業管理,做市場區隔,租金也能收得更高。

不過,當一位單一物件的包租公,經濟效益低,若是想多套出租,張旭嵐建議 ,可往中南部找透天改建,投報率可望到3%~6%左右。

北台灣房地產投資成本相對高,隨著租賃專法上路,現在有不少有眼光的業者,著手規劃包租代管事業,統籌管理小房東的物件,規劃有特定訴求的集合式出租套房或小宅,而由業者統籌提供上班族所需的加值服務,增加市場競爭力,這也是未來租賃產業轉型的新方向。

張旭嵐認為,對於房地產投資愛好者而言,這也開啟了一個投資的新模式。現有業者透過募資的方式,小單位集資,提供一個低門檻進入房地產業的機會,未來是否會成為房地產投資新潮流,頗值得留意。

此外,銀髮宅也正在興起,張旭嵐指出,許多有錢的老人,想找一處好的房子安享晚年,在租屋市場將會形成新的需求,想要包租代管或是以REITS理財的投資客,可以思考切入時點。

房地產 房地合一 房價 自用住宅 產業轉型
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