本文共2149字
「最近很多台灣人到熊本買房，都指名：『我就是要最靠近台積電的土地跟房子』，等到當地才發現，那邊都是農地、稻田，但還是有人直接買下農地，」說話的人是KPMG畢馬威不動產顧問有限公司副總經理林昇恒。
10月下旬的一個平日午後，在台北信義區一場日本不動產投資論壇上，吸引了上百人參加，很多現場客人一見到主辦方林昇恒，都急切問，「熊本，你熟嗎？」沒等他回答，客人便自顧自地說，「我已經買（房）了」。
從2021年底，台積電宣布成立日本先進半導體製造廠JASM，從動土直到今年完工，熊本市的住宅地價已經上漲40%。漲得算多嗎？跟著台積電前進日本房地產的台灣人似乎沒在怕的，不管是在外參加論壇，或是在辦公室接到電話，林昇恒都深刻感受到，跟著台積電買房的邏輯，在海外似乎也能通。
另一位日本不動產投資專家伍世傑觀察，這一、兩年衝著台積電效應到熊本買房的人，真的不少，「他們當中，有投資客，也有科技業人士，買社區型一戶（透天）置產收租，跟買土地蓋房子的都有」。伍世傑目前擔任GA Technologies集團旗下不動產投資公司Renosy台灣事業部業務總監，擁有豐富的實務經驗。
熊本農業縣 台積周邊買氣旺
比起東京、大阪這些台灣人更為知曉的大城市，熊本到底在哪裡？它真的具備投資潛力嗎？
從地理位置來看，熊本位在九州中央，面積高達7,400平方公里，相當於北北基桃加上新竹縣市和宜蘭縣，不過，在台灣，北北基桃竹加上宜蘭，人口加起來有1,000萬人，相形之下，只有170萬人口的熊本，可說是地廣人稀。
「如果把同在九州的福岡比喻為高雄，那麼熊本就好比屏東了，」一位台積電主管如是形容。他表示，九州是日本的半導體重鎮，當地居民能理解半導體，但是對於台積電，就有些陌生了，尤其當地也是農業重地，很多居民會關心台積電會不會帶來水汙染，還特別派人到新竹廠一探究竟才能放心。
林昇恒說，熊本當地住宅主要有四種類型，獨棟住宅、公寓（一到三樓、有些是套房）、公寓大樓（四樓以上、高樓層有電梯、長屋）；由於人口密度不高，不需要蓋高層大樓，以獨棟住宅為主，約占六成。
目前JASM在熊本現況是附近幾乎是農地、林地跟雜地，沒有什麼高密度或集中開發區域。打從2021年底台積電宣布進駐熊本之後，已有台積電供應鏈前進熊本，像是台廠諾司實業、漢民科技、明遠精密、峻川商事（崇越科技）、錸恩帕斯科技等，陸續還會有其他供應鏈，正在準備籌備中。
台積電在九州當地合資成立的JASM公司，位於菊陽町一廠已完工，二廠也在附近，預計2027年完工，至少3、400名台籍幹部，常駐或每月出差當地。
投資客、台積員工是買家 有人一次買3戶
林昇恒說，前進熊本投資不動產的，除了投資客，也不乏台積電的工程師，「裡面有不少是工程師自己買的，他們不是只買一戶自己住，也買來投資」，例如有人一次買三戶，一戶自住、兩戶出租，「因為那邊一戶都不到新台幣1000萬元，太便宜了」。
不只台灣人關心熊本的房地產，林昇恒也說，他的日本客戶因為發現台灣人到日本投資不動產實在太踴躍，紛紛主動聯繫，尤其是一些日本開發商，希望林昇恒能協助將日本的不動產拿到台灣行銷。
林昇恒還觀察到一個現象，很多工程師前進熊本買房，是不貸款的，「用現金先買了再說。」
但實際上，台灣人在日本辦理貸款，還算友善。中信銀行國際消費金融部部長陳俞伸說，包括美國、日本、加拿大等國家，對外國人購買房產和房貸比較友善，沒有投資物件的限制，外國人也可以辦房貸；反而是泰國、印尼、菲律賓等東南亞國家，外國人雖可以買房，但有物件種類限制，而且不能買土地，也不能做房貸，必須拿現金購買。
「這也是為什麼，海外置產的趨勢上，在台灣比較多人去美國、日本購產」，陳俞伸說。
不過，對於想跟著台積電腳步前進熊本的人，有兩件事要謹記。
前進熊本 2個重要提醒
1、台積電不在熊本市中心
「熊本市和台積電兩區域要分開看，」林昇恒說，熊本市是發展成熟的市區，但是台積電熊本廠比較靠近大津町和菊陽町，附近仍是荒涼一片，「從台積電附近開車到熊本，車程大概50分鐘，我曾經問當地人，離台積電最近的商業設施是什麼？他們說是『羅森』（lawson）便利商店。」
2、完善的都市計畫要再等等
林昇恒也提到，想跟著台積電在熊本買房，得先認識日本的都市計畫概念，有兩個名詞很重要，「市街化區域」與「市街化調整區域」 。前者是都市計劃重點優先開發區域，日本政府會投入較多資源，包括公共建設等配套；後者是次要區域，市街化區域開發後，才會進到市街化調整區域。
目前台積電附近的菊陽町市街化調整區域約占80%，現況多是農地、林地、雜地，比較會等到市街化區域開發到飽和之後，再來開發市街化調整區域。
至於大津町就更遠了，屬於「非線引區域」，意思是還沒有進入實質規劃的地方；市街化區域是政府現在重點開發優先區域，市街化調整區域是次要的，等這些都開始了，才會進入非線引區域。
延伸閱讀 》
※ 歡迎用「轉貼」或「分享」的方式轉傳文章連結；未經授權，請勿複製轉貼文章內容
留言