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解讀金龍風暴1/央行出重手 房價看跌3關鍵 市場翻轉大約在冬季?

央行總裁楊金龍上月宣布推出第七波選擇性信用管制措施,威力不輸前六次加總,市場預估年底、明年初房價有機會鬆動。 報系資料照
央行總裁楊金龍上月宣布推出第七波選擇性信用管制措施,威力不輸前六次加總,市場預估年底、明年初房價有機會鬆動。 報系資料照

本文共2165字

經濟日報 記者游智文、邱金蘭/台北報導

房市過熱,中央銀行總裁楊金龍在9月理監事會後宣布第七波選擇性信用管制措施,威力不輸前六次加總,被市場喻為「金龍風暴」,央行這次出重拳,房價到底會不會軟著陸?何時出現反轉?市場看法不一,關鍵在三個變數。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示,美國降息後,市場會釋出很多資金,加上台商回台專法管制期限解除釋放的資金,為避免大量資金再度湧入房市,央行出重手提前防堵,避免信用資源過度傾向不動產市場;「金龍風暴」效果一定有,只是有多大,仍待觀察。

一位大型行庫主管也認為,效果慢慢浮現,之前房仲熱銷十天就結束,現在可能要拉到一個月,甚至二、三個月,房貸要排隊,連新青安也要等。現在買方多會要求附加條款,要房仲保證能找到銀行貸款,這也增加了成交難度,議價空間變大了。

那麼,房價到底會不會跌?何時會出現轉折?銀行業者表示,量縮是肯定,但價跌看法可能不一,主要觀察三個關鍵變數。

案件蜂擁 貸款利率3趴還是應接不暇

第一,資金變數。銀行法72之2不動產放款水位暴漲,讓銀行嚴控房貸額度,接著央行要求銀行提出未來一年不動產授信自主管理方案,9月理監事會又祭出新一波打炒房措施,並調升存款準備率,一連串的緊縮動作,都讓銀行可投入不動產市場的水量變更小。

資金緊俏,只好以價制量,傳出大行庫第二戶房貸利率拉高到3%起跳,一位民營銀行高層說,「我們第一戶就3%起跳了,還是做不完,案件實在太多了。」

央行的自主管理包括房貸跟建築融資,要控制成長速度不要那麼快,慢慢緊縮,有可能首購成長、非首購下降,看各家銀行策略。而房貸降不下來,就去降建融,原本利率2% 就可以做的建築,7、8月利率就開始上漲,現在至少都在3%到3.5%。

一位大型行庫主管說,在這個監控敏感時點,建商可能因融資不易,影響後續新成屋供給量,進而造成市場價格可能下跌。

而台商回台資金解除管制釋出的資金流向,則是另一個變數,如果資金無去路仍流向房市,則央行的打炒房效果也將受影響。台商解除管制的資金約有1,380億元,分三年自由運用投資。

敵不動我不動 市場等著看「金龍」下一步

第二,成本變數。一位銀行業者表示,近幾年來成本推動的通貨膨脹此起彼落,缺工缺料等問題,使得營造成本不斷提升,甚至到目前都還在拉缺工警報。

至於土地則因過去幾年土地標售價屢創新高,造成房、地成本雙雙上漲,建商終究還是要買土地蓋房子出售獲利,因此,如果成本不斷推升,新完工建房地下跌的空間其實是有限的。

第三,政策變數。此次央行祭出第七波信用管制,相隔五天,楊金龍在9月26日針對立委質疑可能「濫殺無辜」,表示將針對無辜者,盡快推出協助措施和排除條款,讓市場出現變化。

像在網路論壇PTT,原本網民大多認為房價會下修,但在楊金龍拋出「排除條款」說法後,紛紛轉為「後門來囉」、「果然打假球」、「房仲可以回去上班了」、「果然縮了,房價繼續飆吧」、「投資客又贏了」。

在實際市場上,中信房屋研展室副理莊思敏指出,在央行鬆口後,確有不少原本打算盡快離場的屋主,暫緩了售屋計畫,選擇觀察政策走向再做進一步決策,市場賣壓沒有想像快速增加。

莊思敏表示,目前市場進入「敵不動我不動」的局面,買方期待房市能夠反轉,房價能夠下修,但賣方並沒有明顯讓價趨勢,許多人認為政府隨時可能調整,寧可晚賣也不願輕易降價出售,買賣雙方未來恐怕將是一場漫長的拉鋸戰。

一位銀行主管也說,以他的經驗推估,房貸裡真正換屋的貸款不到5% ,即便將換屋者排除適用央行無寬限期規定,實質影響也許不大,但對市場造成的預期心理,可能削弱央行打炒房的政策效果,配套措施的門放愈大,「金龍風暴」的效果就愈減弱。

房價轉折  大約在冬季?

但如果「金龍風暴」威力不減,有銀行業者認為,房價最快明年第1季會出現轉折,因現在排隊待撥的貸款案,需要時間慢慢消化,只要交易不再熱絡,新的進件量逐漸減少,明年第1季就可以明顯看到「金龍風暴」的成效。

如果跟今年底相比,明年第1季就可以看到不動產授信餘額跟集中度會轉彎下降;至於房價,不會再往上,甚至可能微幅下降。

有銀行業者則預估,不動產放款占總放款比重(不動產放款集中度)跟房價,到明年第2季,才會出現轉折。

徐佳馨則認為,房價反轉的第一道破口,有可能是出現在今年12月。

她說,從建照數量來看,2025年開始會進入交屋大量,加上這些預售屋銷售都是在2023年7月平均地權條例修正、禁止預售屋移轉前的案子,不受紅單禁止轉讓管制,很有可能趕在明年交屋前,就先把房子賣掉,以免明年交屋後,得開始面對房貸負擔,或找不到房貸的困擾。

徐佳馨表示,預售屋的成本原本就低,只付房價的一成、頂多二成,交屋後得面對各種不確定性,這些案子可能在三、四年前,房市開始熱時就買的預售屋,有價格空間。

除此,最近陸續有建商回頭call客人,徐佳馨說,之前是惜售,現在是要找買方,如果年底仍call不到客人,建商只能苦撐,等待有人開出降價第一槍。

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