有2萬元就能投資房市，什麼是「不動產ST」？要怎麼買？

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2022/10/20 08:00:39

日經TRENDY 文/ 高田學也、譯/ 泉采子

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編按：從現在開始到2030年，未來十年日本社會經濟勾勒人類生活樣貌，變化當中可能牽動台灣的消費風潮與產業重組。台灣一向與日本經貿關係密切，經濟日報為提供讀者更多趨勢報導，2022年10月起取得《日經TRENDY》雜誌原文授權，每周更新內容。

區塊鏈被喻為網際網路誕生後，最革命性的發明。以比特幣為代表的加密資產(虛擬貨幣)技術，使得投資世界有更大的變化。

發行證券型代幣(ST)的新機制出現後，不動產、公司債等各種資產證券化的動作，未來勢必會加速。

虛擬貨幣有投機的一面，行情容易暴漲暴跌，還有詐騙集團橫行。相形之下，ST的特徵是，它就像股票和債券，財產價值受到社會認可；而且這一點，也和NFT(非同質化代幣)大不相同，NFT投資的是，因稀有性而價格居高不下的數位藝術等物品。

使用ST推動證券化，首先在不動產市場看到大幅的進展。2021年7月，不動產基金Kenedix 透過多家券商，在日本首次實施不動產ST的公開發行。位於東京都澀谷的十層樓公寓(估值為27.4億日圓)，以1口100萬日圓證券化，預估殖利率為年率3.4%，一年配息2次，沒想到推出後申請數遠超過招募數。

對散戶來說，它的魅力在於，投資不動產像買賣股票一樣容易。和股票相同之處是，投資殖利率高的物件，會領到配息，而且依行情變化，售出時會有利潤。尤其因為市場現在才要熱起來，早一點開始，就可能先找到獲利率高的投資對象。

Kenedix 執行董事中尾彰宏說：「接下來會繼續成立基金，而且會視物件狀況，考慮推出拆成1口10萬日圓(約新台幣21,840元)的不動產ST。」

ST現在受到矚目的理由是，日本2020年實施修正金融商品交易法，ST在法律上被視為有價證券的一種，因此保護了投資人，對金融機構的規定和罰則也訂得很明確。被規範的證券公司要實施審查，基金同樣要發行公開說明書。由於透明性受到一定程度的保證，散戶比較放心投資。

對於特定物件的投資，不動產群眾募資也相當熱門，不過它有一些限制，在操作期間內(通常在3年內)無法解約，於是有些散戶裹足不前。如果是不動產ST，可以適時買賣，容易兌換現金，門檻比不動產群眾募資低。

不動產ST擴大的本錢雄厚。日本國土交通省指出，日本國內不動產市場約2606兆日圓，其中有獲利性的不動產約224兆日圓。其中J-REIT等證券化的商品只有33兆日圓左右。換句話說，剩下約191兆日圓的辦公室、商業設施、住宅等，都是證券化的標的。不動產公司瞄準的主要不動產ST對象，是數億日圓到十億日圓規模的物件。

在這樣的情況下，不動產公司看好地方上的物件。

HashDasH控股公司2022年7月開始推出手機上就能輕鬆買賣全國不動產ST的新服務，社長林和人說：「日本全國各地都藏著可望有高獲利的物件。」該公司的第1號不動產ST，是位於靜岡縣的物件。