別再等都更！「以修代拆」讓老宅延壽 綠色金融接力解困

與其等都更，不如先讓老宅「延壽」。政大商學院信義不動產研發中心日前舉辦論壇，邀集產官學各界代表，從修繕補助、綠色金融到節能減碳，全面盤點老宅延壽的可行路徑。

根據統計，全國925萬戶住宅中，屋齡超過30年的住宅約有516萬戶，占比過半；與此同時，台灣人口結構亦邁入超高齡社會，同時面臨「人屋雙老」的困局，居住安全與生活品質議題日益迫切。面對都更緩不濟急的現實，近年內政部推出「老宅延壽機能復興計畫」，期望透過「以修代拆」的策略，迅速推動改善居住環境。

內政部國土管理署組長王武聰分享現行政策立意與內容，有鑑於都更重建各種複雜的考驗，老宅延壽是較為迅速有效的改善方式，老宅可以透過立面修繕、環境改善、機能強化來延長使用壽命，更重要的是透過公共空間優化與環境整體改善，進一步形成示範與擴散效應，讓居民親身感受到住宅與環境翻修的好處，從而更能支持政策的推行。

政大地政系專任教授張金鶚指出，「以修代拆」立意良善，不過在執行時需要更細緻的分級，才能讓補助經費的效用發揮最大且續航力持久。比如根據高齡家戶的人再做「初老」、「中老」、「老老」的分級，對屋況再做健檢分類，分別給予不同程度的住宅修繕建議，並且連結家戶所得調整補助的比率。更具創新的是，多元引進外部資源協力，比如銀行端的綠色貸款、以房養老信託的金融資源，導入專業物管協助建立中長期修繕機制，甚者鼓勵並補助閒置房屋投入成為修繕期間的中繼住宅等，不僅能加速推動老屋整修，更能藉此推動相關產業發展。

台北市政府都市更新處處長詹育齊分享，台北市高齡人口高居六都之冠，30年以上住宅突破全市60%，需求尤為急切。台北市以「整建維護」與「都更重建」並行，分級分期補助，使不同條件的社區都有適用解方。近年最有成效的申請案包括公寓增設電梯、外牆拉皮、管線整合，不僅增進居住安全，更提升資產價值。

新北市政府環境保護局主任蔡旻憬也分享「節能E好宅」計畫，協助社區找出公設耗電問題，節電幅度可達10%以上。透過節電診所、低碳社區規劃師及改造補助等節能一條龍服務，幫助社區打造可自主管理的節能好宅，同時提升社區能見度與物業價值。

對於整建都更會遇到的資金困境，土地銀行企業金融部副理林志遠則分享銀行現行推動的融資方案，對興建、購買、修繕房屋選擇綠建築或使用綠色建材，符合資格者可獲得實質的貸款優惠；在都更危老融資方面，更是經驗豐富，據統計至114年8月底，其承作都更融資及屬縣市政府核定之危老重建計畫融資，合計約2,960餘億元，位居八大公股銀行之首。

主辦單位政大商學院信義不動產研發中心主任陳明吉教授回應，從「老宅延壽」到「都更危老」，現行政府都有良善的政策與配套措施，最重要的還是住戶們的決心與配合，落實規劃我家就會變好宅。透過此次共同探討政策的可行性與實際執行經驗，期待能為政府制定住宅政策提供具體參考，打造未來更安全、更適居的生活環境。