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信義房屋觀察 危老逾半改建在巷弄內

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信義房屋觀察,北市危老逾半改建在巷弄內。 信義房屋/提供

本文共853字

經濟日報 康堃皇

台北市住宅老化速度快速,政府希望透過都更與危老政策加速老舊建物改建,根據台北市建管處公布的危老資料顯示,台北市除了大馬路邊的老舊建築改建熱門外,巷弄內的老宅改建也相當積極,統計核准的559案之中,有高達55%的改建案門牌都在巷弄內,顯示北市巷弄內的老宅受惠危老政策也動了起來,另外,統計還顯示50坪以下的基地面積,平均可爭取到24%容積獎勵、100坪以上則平均可以爭取到36%的獎勵,基地面積越大可以獲取高額容積獎勵的機率越高。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,台北市大馬路旁的老舊商辦、飯店,因為所有權人單一,不僅沒有複雜的整合問題,參與危老改建還可以獲得40%的容積獎勵,因此申請狀況相當踴躍,不過統計台北市的危老案件,有一半通過審核的個案都處於巷弄之內,顯示危老政策的確有達到鼓勵老舊住宅參與改建的效果,不過受限於基地面積等因素,小基地的建築物規劃不易達到退縮或耐震相關條件,因此平均申請到的容積獎勵較低,100坪以上的建築物容積獎勵比起50坪以下多了將近5成。

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台北市巷弄內的危老改建案占比超過一半,除了住宅老舊改建需求殷切外,與參與者的意願也有顯著關係,通常大馬路邊一樓店效較強,但改建前後價值增值效益有限,因此屋主參與的意願也會受到影響,不過巷弄內的一樓通常店面效益較弱,反倒比大馬路的一樓店面更有機會整合。

北市危老的容積獎勵方面,目前已核准的559件重建計畫案中,有249件獲得容積獎勵最高上限40%(獎勵法定容積30%,外加時程獎勵10%);申請容積獎勵平均為33.48%;最低申請容積獎勵值為8%。

雖然危老政策對於北市巷弄內的老宅改建有所助益,不過並非所有區域都能受惠,主要因為台北市房價水準較高,二方面巷弄內的小面積開發,造價成本都會比大面積開發的成本高上許多,若是北市以外的小巷弄,開發商進去整合的意願都會相對低落。

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