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履保真能花小錢保大錢?安新建經:留意建經公司法人背景

2021-06-28 19:19經濟日報 康堃皇
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房產交易眉角多,建議一定要搭配價金履約保證使用,慎防「房財兩空」。 安新建經/提...
房產交易眉角多,建議一定要搭配價金履約保證使用,慎防「房財兩空」。 安新建經/提供
疫情進入三級警戒後,房地產市場回歸理性,交易安全、履約保證等務實考量,又開始受到各方關注,安新建經表示,在挑選履約保證執行單位時,要先掌握「建經公司的法人股東背景及資歷」、「建經公司合作對象」、「價金動用、出款的管控嚴謹度」三大重點,才能確保自己真能達成「花小錢、保大錢」的目的。

安新建經經理丁義峰指出,所謂履約保證,是參考美國ESCROW制度,由建經公司擔任「付款中間人」的機制;近年來,安新建經因應台灣實際市況,發展出了最適合台灣交易習慣的模式。

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透過這項保證制度,買方會依照合約,將購屋價款存入個案獨立的履保專戶,至於賣方,則將產權文件交付給買賣雙方委任的地政士保管;在交易過程中,由建經公司以第三方立場,依買賣合約控管資金及流程,據此承諾保障買賣雙方交易價款的安全。

在挑選履約保證執行單位時,丁義峰建議,可以掌握以下三大重點。首先,是建經公司的法人股東背景及資歷,例如股東結構及資本額等等,畢竟是「放錢」的單位,多加考量總是好的。

第二,是合作對象、也就是地政士的篩選。以安新為例,在挑選特約地政士時,會看看過往有無訴訟紀錄、裁罰紀錄等等,為消費者做把關。

第三,是價金動用、出款的管控嚴謹度。丁義峰指出,雖然價金都放在專戶,但有時賣方需要款項支付,例如要搬家、有資金需求等等,價金動用的出款要有好的管控機制,才能真正保障到買方。

安新建經統計,一般房產交易平均耗時約一個半月,這段過程中,如果沒有履保單位執行買賣價金的獨立管理,是有可能發生爭議或糾紛的,最常見的,有三種類型。

第一種,是碰到假買方或假賣方,被詐欺,造成房財兩空。第二種,是交屋過戶的過程中斷、房地被查封、產權有爭議已付價款要不回來等。第三種則是房地過戶後,尾款收不到。

值得注意的是,預售屋交易跟成屋、中古屋交易的風險有別,適用的履約保證也不同,丁義峰指出,內政部早在2011年,就增定了五大預售屋履約保證機制,分別是「價金返還之保證」、「價金信託」、「不動產開發信託」、「公會辦理連帶保證」及「同業連帶擔保」;依規定,只要是預售屋銷售一定要使用預售履約保證。

丁義峰說明,預售屋的風險來自於,若遇到不肖建商蓋一半倒閉,消費者權益恐無保障,所以建議消費者買預售屋時,更要留意買賣契約中,關於履約保證機制的條款。

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