實戰篇02. 一生一次、一生一屋好省稅，別忽略魔鬼在細節！

哈囉，我是Ryan！歡迎來到「不動產稅務十大NG」，讓我們從錯誤中學習，累積實戰經驗值。

在上一集中我們討論到兄弟共有房地，面臨分割、出售時，可能會遇到的稅務問題，這一集我們要鎖定土地增值稅，又叫做土增稅，來聊聊怎麼節稅，同時也要提醒各位，這些節稅方式也有一些地雷千萬不要踩。

我們再以上一集的小陳當作主角吧！小陳和兄弟們的土地分割終於告一段落後，家裡傳來好消息，他的太太懷孕了，新的生命即將加入小家庭，小陳這時候，動起了換屋的念頭，想要換間大一點、舒適一點的房子，其實我們的稅法對於小陳這樣的換屋族，有提供兩項節稅法寶喔！

一生一次

這邊所說的節稅法寶，都是針對土增稅，一個我們叫他「一生一次」，另一個叫做「一生一屋」。一般來講，土增稅依據土地增值狀況，須繳納20％至40％不等的土增稅，但是我們今天提到的這兩種節稅方式，都可以將土增稅降低到10%，等於至少可省下一半以上的土增稅喔。

那首先，讓我們先來認識什麼叫做「一生一次」？顧名思義，就是一個人一輩子只能用一次，是不是相當珍貴呀！

要選擇適用這項優惠，必須符合三大要件！第一，既然是提供給自住用地的優惠稅率，就規定了，土地所有權人在出售的前一年內，不能有出租或是營業等情形。特別提醒，即使是加入政府的社會住宅包租代管，或是公益出租擔任愛心房東，都算是「出租」的一種，若一年內有類似狀況，很抱歉，這項租稅優惠可能就與你無緣了！

第二，也是稅法中相當常見的要求，這塊土地上的建物，必須是土地所有權人或配偶、直系親屬所有，更直白地說，以小陳的例子來看，小陳、太太或是小陳的爸爸媽媽其中一人，必須是房屋的所有權人，同時也將戶籍遷進去，這是第二個要件。

接下來第三個重點，「一生一次」的土增稅優惠，有設定面積上限，如果是都市土地，面積不能超過300平方公尺，換算大概90坪左右，那如果是非都市土地，上限則為700平方公尺，換算起來大概是200多坪左右。如果不知道自己持有土地是都市或非都市，一般而言可以上內政部或地政局網站，就能查到。

這邊我們小小總結一下，想要適用「一生一次」土增稅優惠，一年內沒有出租營業、戶籍遷入、面積限制這三點，都是缺一不可的喔！

一生一次 那一次可以多屋嗎？

聰明的你可能會想到，既然一生一次的土增稅優惠這麼珍貴，那我名下好多房產，可不可以要換一次換，全部一次換屋，這樣是不是通通都算在一生一次的quota裡呢？

的確喔！現在的規定當中，並沒有限制一生一次的那一次，只能移轉一處，簡單來說，你如果名下有多處自用住宅用地，都符合前面提到的要件，而且同時出售，那都可以視為是一次出售，可適用一生一次的優惠喔！

不過這邊還是有兩點要留意，第一，什麼叫做同時出售呢？除了要同一天簽約之外，還要選擇在同一天申報移轉現值，才算是一次出售；第二，可別忘了，無論你持有多少筆土地同時出售，面積上限還是存在的！這些同時出售的房地，加起來適用優惠稅率的面積，一樣不能超過前面提過的都市土地300平方公尺、非都市土地700平方公尺喔！

假如超過面積限制的話，你可以自行選擇名下幾塊土地的適用順序，當然囉！地價漲越多的土地優先適用，整體而言可以省下比較多稅喔！

一屋一次

如果珍貴的一生一次節稅法寶已經用過了，也不用擔心，還有另一項「一生一屋」可以用來節稅，從字面上也很好理解，已經適用過一生一次的這間房屋，這輩子再賣出去，還是有機會能適用較低稅率的，只不過，一生一屋的條件限制，比前面所介紹的一生一次，還要來的嚴格許多喔！可說是一生一次的「加強版」！

首先，一生一屋必須在出售前五年內，沒有營業或出租，比剛剛提到的一生一次只要一年，還要來得長許多；第二，在戶籍遷入的要求方面，所有權人或配偶、未成年子女在土地出售前，必須設戶籍，且持有連續滿六年，這邊要特別留意，前面提到的一生一次，直系親屬遷入戶籍即可，但這邊除了本人、配偶外，只限未成年子女，如果只有父母、祖父母遷入戶籍，就不能適用一生一屋喔！

接下來第三點，面積限制也比一生一次更嚴格，都市土地只能在150平方公尺以下，大約45坪，非都市土地則限制在350平方公尺，也就是100多坪左右。

此外還有第四個要件，在出售時，你本人、配偶還有未成年子女，除了這間房屋之外，沒有持有其他房屋！

地雷

也由於一生一屋的限制相對而言比較多，導致實際上，也更容易踩到地雷！來聽一個實際案例，台中有一位納稅人，我們姑且稱他為老張，他想適用一生一屋的優惠，也讓他今年滿30歲的兒子遷入戶籍，連續滿六年了，原以為萬事妥當，到了地方稅務局時卻被打槍，這邊你也可以暫時停下來一起思考，問題出在哪裡？

沒有錯，老張的兒子已經30歲了，六年前也已經24歲，早就成年了，一生一屋規定，必須是本人、配偶，或是「未成年」子女遷入戶籍，才能符合條件，老張只讓成年許久的兒子遷入戶籍，自然就無法適用優惠稅率。

我們再來看另一個案例，假如老王名下有兩塊土地，打算把一塊送給女兒，另一塊自住房地賣掉，而這塊出售的房地，都符合設籍滿六年、前五年沒有出租或營業等基本條件，結果到了稅務局，一樣被打回票，這次問題又出在哪裡呢？

其實一生一屋這項租稅優惠，主要是希望減輕有未成年子女的家庭，在換屋過程中可以稍微減輕壓力，名下只有這塊土地的人，才能適用，而案例中的老王，名下其實有兩塊土地，光是這點，就無法符合條件了！

總結

回顧一下今天所分享的內容，像我們故事裡的小陳這樣的換屋族，可以考慮選擇「一生一次」、「一生一屋」這兩項節稅法寶，不過各自都有一些適用條件，包括說一定時間內不能有出租營業啦、必須遷戶籍等等規定，尤其一生一屋的適用條件又更加嚴格，記得仔細留意細節！

以小陳來講，如果他使用過一生一次的土增稅優惠，下一次又要出售房屋的時候，可以考慮要不要使用一生一屋來節稅，不過除此之外，其實還有另外一招節稅方式喔！在這邊容我先賣一下關子，下一集我們再來揭曉。

稅稅唸學堂，不動產稅務十大NG，我們下次見。