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基礎篇01. 不動產的先備知識,你有嗎?

本文共1526字

經濟日報 陳美珍

嗨!我是美珍。歡迎來到「不動產移轉的十堂課」,讓我們一起聰明選擇,輕鬆節稅。

財產分類(動產VS不動產)

進入正題之前,我們先來談談財產的種類。

暫時放下法律上的定義,從流通的方便性與變現能力來看,可以簡單分成「動產」與「不動產」兩種。像是現金、股票,流通性高也容易變現,就是動產;相對來說,房屋跟土地,不容易立刻變現,就是「不動產」了。

一般來說,像現金握在自己手上,就可以隨便支配,愛花就花,愛送就送,除非放在銀行,否則錢轉來轉去,流向往往不好追蹤;但是「不動產」就沒有這麼容易了。依照法令,不動產一旦出現移轉,就要到主管機關去辦理登記,登記的目的除了是要確立所有權之外,還會牽涉我們最關心的──課稅。

課稅條件

你可能會問,只要移轉了不動產的所有權,就一定要課稅嗎?通常來說,是的。像是建地、工業區或商業用地,甚至於自用住宅的土地,以及附著在土地上的建築物,都是要課稅的。只有少數的例外,像是農業使用的農地以及公共設施的保留地,才可以享受到免稅福利。

移轉種類與課稅關係

瞭解不動產課稅的類型後,我們接著來談「移轉」的分類,按照稅法上所指的,「移轉」分成三類,除了常見的「買賣」以外,還包括了「贈與」跟「繼承」。

另外,還有一種「隱藏版」的移轉行為,大家也應該認識一下,那就是信託。老實說,一般人對「信託」比較陌生,也比較少選擇信託方式來移動財產。不過,不是哦,比起買賣、贈與跟繼承,信託是移轉財富的靈活選項。動產、不動產都可以信託,信託之後,你不但可以保有財產的控制權,還能達到傳承財富的目的。有關信託,後面我們會再仔細談到。

之所以要知道不動產的移轉方式,主要是因為不同的移轉方式,會被課不同的稅,有的輕、有的重,如果事先選擇合適的方式,就能最大程度保障財富不縮水,還有節稅的效果。

舉個例子,土地因為移轉而改變所有權的同時,要繳交一筆土地增值稅(就是在持有期間,地主因為土地漲價獲利,而要繳納的稅負)。一般來說,買賣的時候出售土地的人,以及贈與的時候,接受土地贈與的人,都要繳交增值稅;但是,如果土地是遺產,透過繼承方式移轉出去的時候,依法是可以不用繳增值稅的。所以說,同一筆土地,只因為移轉方式不同,要繳的稅可是大不相同。

納稅義務人說明

至於誰該繳稅呢?稅法上有「納稅義務人」的規定,納税義務人呢,就是被稅法指定負有繳稅責任的人。稅捐機關不只會把稅單交給納稅義務人,沒有乖乖繳稅的時候,罰的也是納稅義務人。稅法明訂清楚的納稅人是不能隨便轉移納稅義務的,否則搞亂納稅秩序的雙方,恐怕就會自找苦吃。

講個故事給你聽,高雄市有位富爸爸,把一棟公告價格大約1,200萬元的房產,贈送給還未成年的獨子,稅捐機關算出來的土增稅、契稅這些相關稅款大約是200萬元,納稅義務人是富爸爸的獨子。按規定來說,相關稅金應該由小孩繳納,但是因為小孩未成年,加上富爸爸在贈與房產前,沒有先替孩子做好納稅資金的安排,在申報贈與房產時,富爸爸就直接幫孩子把稅也給繳了。這樣一來,除了原本贈與房屋的稅金外,替兒子繳稅的200多萬,又被再課了一筆20幾萬的贈與稅。所以說,千萬要注意誰是「納稅義務人」。

總結

我們來總結一下,這一集我們移轉不動產的時候,你必須掌握的四個觀念:

第一、大多數的不動產所有權改變了,通常都要課稅。

第二、三種所有權變更的形態:買賣、贈與跟繼承,以及一種隱藏版的方式──信託。

第三、移轉方式會直接決定稅負輕重,做好比較,才能選擇對自己有利的方式。

第四、一定要搞清楚誰是納稅義務人,並且,不要隨便改變納稅義務。

下集預告

說了這麼多,我們先休息一下。下一集繼續聊,中華民國萬萬「稅」,房產身上到底揹了多少種?不動產有「四價」,這四種價格與課稅的關係又是什麼呢?

稅稅唸學堂,我們下次見。

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