基礎篇01. 不動產的先備知識，你有嗎？

嗨！我是美珍。歡迎來到「不動產移轉的十堂課」，讓我們一起聰明選擇，輕鬆節稅。

財產分類（動產VS不動產）

進入正題之前，我們先來談談財產的種類。

暫時放下法律上的定義，從流通的方便性與變現能力來看，可以簡單分成「動產」與「不動產」兩種。像是現金、股票，流通性高也容易變現，就是動產；相對來說，房屋跟土地，不容易立刻變現，就是「不動產」了。

一般來說，像現金握在自己手上，就可以隨便支配，愛花就花，愛送就送，除非放在銀行，否則錢轉來轉去，流向往往不好追蹤；但是「不動產」就沒有這麼容易了。依照法令，不動產一旦出現移轉，就要到主管機關去辦理登記，登記的目的除了是要確立所有權之外，還會牽涉我們最關心的──課稅。

課稅條件

你可能會問，只要移轉了不動產的所有權，就一定要課稅嗎？通常來說，是的。像是建地、工業區或商業用地，甚至於自用住宅的土地，以及附著在土地上的建築物，都是要課稅的。只有少數的例外，像是農業使用的農地以及公共設施的保留地，才可以享受到免稅福利。

移轉種類與課稅關係

瞭解不動產課稅的類型後，我們接著來談「移轉」的分類，按照稅法上所指的，「移轉」分成三類，除了常見的「買賣」以外，還包括了「贈與」跟「繼承」。

另外，還有一種「隱藏版」的移轉行為，大家也應該認識一下，那就是信託。老實說，一般人對「信託」比較陌生，也比較少選擇信託方式來移動財產。不過，不是哦，比起買賣、贈與跟繼承，信託是移轉財富的靈活選項。動產、不動產都可以信託，信託之後，你不但可以保有財產的控制權，還能達到傳承財富的目的。有關信託，後面我們會再仔細談到。

之所以要知道不動產的移轉方式，主要是因為不同的移轉方式，會被課不同的稅，有的輕、有的重，如果事先選擇合適的方式，就能最大程度保障財富不縮水，還有節稅的效果。

舉個例子，土地因為移轉而改變所有權的同時，要繳交一筆土地增值稅（就是在持有期間，地主因為土地漲價獲利，而要繳納的稅負）。一般來說，買賣的時候出售土地的人，以及贈與的時候，接受土地贈與的人，都要繳交增值稅；但是，如果土地是遺產，透過繼承方式移轉出去的時候，依法是可以不用繳增值稅的。所以說，同一筆土地，只因為移轉方式不同，要繳的稅可是大不相同。

納稅義務人說明

至於誰該繳稅呢？稅法上有「納稅義務人」的規定，納税義務人呢，就是被稅法指定負有繳稅責任的人。稅捐機關不只會把稅單交給納稅義務人，沒有乖乖繳稅的時候，罰的也是納稅義務人。稅法明訂清楚的納稅人是不能隨便轉移納稅義務的，否則搞亂納稅秩序的雙方，恐怕就會自找苦吃。

講個故事給你聽，高雄市有位富爸爸，把一棟公告價格大約1,200萬元的房產，贈送給還未成年的獨子，稅捐機關算出來的土增稅、契稅這些相關稅款大約是200萬元，納稅義務人是富爸爸的獨子。按規定來說，相關稅金應該由小孩繳納，但是因為小孩未成年，加上富爸爸在贈與房產前，沒有先替孩子做好納稅資金的安排，在申報贈與房產時，富爸爸就直接幫孩子把稅也給繳了。這樣一來，除了原本贈與房屋的稅金外，替兒子繳稅的200多萬，又被再課了一筆20幾萬的贈與稅。所以說，千萬要注意誰是「納稅義務人」。

總結

我們來總結一下，這一集我們移轉不動產的時候，你必須掌握的四個觀念：

第一、大多數的不動產所有權改變了，通常都要課稅。

第二、三種所有權變更的形態：買賣、贈與跟繼承，以及一種隱藏版的方式──信託。

第三、移轉方式會直接決定稅負輕重，做好比較，才能選擇對自己有利的方式。

第四、一定要搞清楚誰是納稅義務人，並且，不要隨便改變納稅義務。

下集預告

說了這麼多，我們先休息一下。下一集繼續聊，中華民國萬萬「稅」，房產身上到底揹了多少種？不動產有「四價」，這四種價格與課稅的關係又是什麼呢？

稅稅唸學堂，我們下次見。