經營策略/彭邵齡 進擊廠辦 賺趨勢財

有鑑於國內住宅市場不僅有政策打炒房、央行升息、房價已來到相對高點等風險，國揚近年推案積極朝廠辦、商辦產品跨入。國揚總經理彭邵齡指出，商辦、廠辦因客戶明確，且市場高需求，在風險管控考量，未來三到五年集團推案重心將全力搶攻辦公產品市場。

聚焦中小企業客戶

今年以來，國揚實業連下兩城拿下新北市汐止以及中和土地，合計逾7,000坪土地，兩案推案總銷估破百億元。

彭邵齡表示，從先前集團推出頂級廠辦、「國揚矽谷」銷售數據來看，成績算是非常好，國揚看到的是，以中小企業為大宗的客戶，對於工廠結合辦公室的產品擁有強烈需求。

彭邵齡指出，目前國內住宅市場，不僅有打炒房政策壓抑，加上央行連續升息，以及住宅價格已來到相對高點，甚至產業面臨供料雙漲等眾多灰犀牛挑戰，尤其現在全球經濟深陷衰退疑慮，下半年又有第五波禁止預售屋換約等打炒房政策可能通過，讓有意購屋的消費者又再出現觀望態勢。

她表示，國內住宅市場不確定因素升高，對開發商來說，在經營風險管控的考量下，讓國揚推案策略轉變，決定降低住宅推案，商辦和廠辦產品則將提高到六成，以因應產業經濟、環境的變化。

彭邵齡指出，商辦和廠辦產品因客戶明確、市場高需求，尤其國揚在商用不動產已有實績、擁有高競爭優勢，因此決議擴大相關產品推案。

她分析，以廠辦產品來說，必須具備產業群聚效應、交通動線兩大關鍵要素，推產品才能勝出。

以產業群聚效益來說，像是土城就是模具、5G等企業聚集的區域，在區域推出頂級廠辦產品優勢勝過一般單純商辦大樓。另外，廠辦產品更須搭配交通動線，也就是須考量如何讓貨物進出方便、員工生活有高便利性，這些條件都是中小企業買方關注的焦點。

她表示，以今年7月國揚購入的汐止土地來說，該案正臨汐止汐萬路一段，且基地為大面積街廓，又接近汐止交流道、直上一高，距台鐵汐科站更只要1公里內、步行到站僅10分鐘，地段相當優越。

優化產品規劃能力

而8月買下中和1,674.96坪土地持分，未來希望整合鄰地擴大至2,000坪以上，該案地點在新北市立德街、中板路口附近，鄰近捷運中原站，交通也相當方便，接下來也將規劃頂級廠辦推出。

若從產品面來看，她表示，建築物本身是否具備機能性、綠建築、甚至智慧建築等都是買方考量的重點。

她舉例，以「國揚矽谷」頂級廠辦來說，該案整個園區採銀級綠建築規畫，且設計以國際級的旗艦總部打造；另外建物設計上，每平方公尺的樓地板載重為1,000公斤、樓高挑高5米、每層獨立空調、貨梯3噸（門寬2.4公尺、高度2.45公尺、深度3公尺），還能容納12部40呎貨櫃可同時裝卸，且可停12部貨車預備等，這些細節、條件在在都考驗著開發商的廠辦產品的設計規劃能力，但這同時也是國揚在同業間優勢競爭所在。

國揚目前手中擁有七大商辦、廠辦大案，將在未來三到五年陸續登場。不過，由於營建業目前面臨原物料價格上揚、缺工導致工資大漲的情況，建築成本大增，造價全面提高。

另外彭邵齡表示，過去建案容積移轉較高，現在已減少，造成可售坪降低、獲利同步減低的情況，也會稀釋建商獲利能見度，因此即使廠辦、商辦產品風險較低，但在經營管理上也要步步為營，才能持盈保泰。