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管理前哨站/物業管理 兩大區塊

房市示意圖。記者朱曼寧/攝影
房市示意圖。記者朱曼寧/攝影

本文共1206字

經濟日報 林隆儀(文化大學行銷所、廣告學系兼任副教授)

物業管理所做的都是超大筆生意,需要有龐大的資金做後盾。供給方塑造及提升產品價值,生意循環周期長,需要投入龐大資源;需求方為了要取得標的物所有權或使用權,必須付出鉅額代價,同時還要施展過人的談判技巧,以便爭取合理且有利的條件,和一般商業模式有著非常明顯的差別。

物業交易屬於高涉入行為,交易雙方都會爭取對自己最有利的條件。供給方除了需要講清楚、說明白之外,還需要在合約上白紙黑字完整交代,以便滿足需求方理性購買決策的基本要求。需求方為了保障權益,會親自蒐集相關資訊,仔細勘查現場,最後做出高度理性的購買決策。

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物業管理的商業模式,可區分為兩大區塊:

一、資源發展

資源發展致力於尋求及開發土地資源,然後在土地上興建各式各樣的建物。也就是採取「麵粉變麵包」策略,把原來屬於靜態的土地資源,透過地目變更、土地重劃、都市更新、土地合併、土地改良等手段,增加土地價值,進而將麵粉(土地)發酵(發展)製成各種式樣的麵包(建物)。

資源發展所牽涉到的問題與範圍非常廣泛,不但歷時甚長,而且往往未能盡如人意。例如政府相關法令與管制,政策與規範,既使是大財團也使不上力,只有「等待」一途。

因為是超大筆生意,所以資源發展方向正確與否,對後續決策會有關鍵性影響。廠商都抱持高度慎重的態度,理性因應,充分準備,寧可長期等待,也不希望因為決策錯誤而斷送發展機會,造成大虧其本的結局。

二、營運管理

營運管理專注於建物的經營管理,有直接出售者(零售),例如建設公司出售房屋,產權移轉後交易即告完成,業務相對單純。

有出租營利者(批發),又可區為兩種情況,一是建造者自行管理,二是標租給第三者,再由此第三者以二房東身分 轉租給下游承租人。

例如企業向政府或財團承租大型建物或公共空間,精心規畫為各式各樣的商場,轉租給下游顧客經營百貨公司、購物中心、商場、餐廳、電影院、辦公場所。

出租營利型物業管理業務相對複雜,有些企業或財團擅長物業管理,卻缺乏資源發展能耐,只好以二房東姿態圓物業管理美夢。標租而來的物業管理商業模式,首重策略規畫,包括發展明確的定位與願景,設定目標,擬定策略,審慎招商,以及後續日常經營管理,需要各種高度專業人才,齊心合力達成目標。

物業管理商業模式採用批發概念,將承租的標的物化整為零,分區轉租給下游顧客,獲利模式通常採用基本租金(年租金),加上營業抽成,以及提供公用設施與服務,收取服務費用。

至於租金金額與營業抽成百分比,則視標的物坐落地點與商圈繁榮情形,不但各異其趣,而且落差很大。坐落地點良好,發展潛力雄厚,商圈人潮絡繹不絕,租賃門檻都很高。近年來出現生意大不如前的現象,頻頻出現退租潮,物業管理業者從善如流,紛紛調降租賃條件,期望會有轉機。

物業管理業者非常關心承租顧客的經營與管理績效,全年規畫統一舉辦各種事件行銷及促銷活動,一方面幫助承租顧客拉抬績效,營造多贏的環境,一方面透過「坪效」機制,評估經營績效,把物業管理發揮到最高境界。

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