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智慧經營/新潤機構董事長黃文辰 啟動封盤不買地策略

新潤機構董事長黃文辰指出,銀行放貸成數緊縮,集團「封盤不買地」,接下來只做都更、合建案。記者陳美玲/攝影
新潤機構董事長黃文辰指出,銀行放貸成數緊縮,集團「封盤不買地」,接下來只做都更、合建案。記者陳美玲/攝影

本文共1040字

經濟日報 陳美玲

去年12月至今,政府不斷加重打房力道,其中銀行對土地放貸成數從65%降到50%,且還保留一成動工款,新潤機構董事長黃文辰指出,也就是說,現在建商要買地,一口氣要拿出六成自有資金購地,在銀行對建商融資條件驟變,決定暫緩集團旗下所有土地投資、「封盤不買地」。

經營風險瞬間大增

黃文辰指出,新潤機構一直以來專注土地開發、不囤地、追求高周轉率,不過一年的時間、銀行放貸成數緊縮25%,從65%降到50%,且還保留一成動工款,經營風險瞬間大增,對集團來說,只能啟動「封盤不買地」策略去因應目前大環境的變化,接下來只做都更、合建案。

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黃文辰也是新北市不動產開發商業同業公會副理事長,他表示,攤開上市櫃營建業財報可發現,過去建商 毛利率 小詞典 毛利率 毛利率為公司產品獲利能力指標,公式為:(營業收入 – 營業成本) / 營業收入 x 100%。高毛利率公司通常在該領域具有獨特性,例如掌握技術、掌握客戶、產品創新或具有規模經濟等,因此具有高毛利率公司,往往是該領域的龍頭廠商或是利基型廠商。 多在35%~45%區間,現在已降到20%左右,若以淨利率來看,以往至少20%起跳,現在已掉落到10%~20%間,部分建案若是成本沒控制好,更只剩個位數。

黃文辰指出,這兩年因疫情導致原物料斷鏈、造成大宗原物料大漲,加上全球通膨關係,這一波光是鋼筋價格就大漲超過四成,建商對建案的成本控制若沒做到,一個建案稍有不慎就賠錢,營建業淨利率已經低到10%左右,部分個案甚至不到10%。

他初估,這兩年推出新建案最快2024年完工交屋,屆時從上市櫃建商財報上,就會看到這波原物料、缺工問題對建商營運的衝擊。

他說,試想推出一個建案至少要三、四年,不僅原物料上漲,營建業面臨缺工問題長達兩年之久,缺工導致工人工資不斷攀升,在建築成本不斷堆高之下,若建商稍有不慎、成本沒控制好,就是建案賠錢,而且還要三、四年後才能把先前投入資金逐步回收。

希望回歸市場機制

黃文辰表示,建商就是建築加工業者,土地是開發商的原料,但是政府手中的土地標售釋出,多數狀況都是高價標脫,手中有大量祖產的地主更是沒有資金壓力,價格通常也是喊到天價行情,土地這麼貴、原物料一直漲、缺工又要高薪雇傭,售價反映建築成本又要被冠上炒房、炒高房價之名。

黃文辰表示,就他所知,像是新莊一筆今年要完工交屋的新建案,預售屋換約比率已低到僅剩3%左右,顯示短線投資客已退場;以該社區規模逾300戶、換約率3%來算,也就是說,該建案只有十戶上下投資客換約(不含二親等之內旁系血親),打房政策確實已嚇阻短線投資客干擾市場。

他強調,政府必須正視高房價的根本源頭,去解決問題。尤其這一波政府重手打房已見效,預售屋換約率已低,顯示短線投資客已退場,市場買方以自住客為大宗,政府的房市政策不需要再緊縮下去了,接下來希望政府就讓房市回歸市場機制。

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