節稅反被罰？律師揭「假買賣、真贈與」風險

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2025/10/22 18:45:01

住展雜誌／住展房屋網

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文／陳昱均

財富移轉潮升溫，不動產贈與成為熱門議題。根據《遺產及贈與稅法》，每人每年贈與免稅額自2008年調整為244萬元以來未再變動；在房價動輒上千萬元的環境下，許多家庭為了節稅，傾向以「買賣」或「生前贈與」方式移轉房產。然而專家警告，若操作不當，不僅可能被認定為「假買賣、真贈與」，也可能因時機錯誤反而增加稅負。

盛方律師事務所主持律師王士豪指出，近一年來詢問「買賣移轉」與「房產繼承」相關的民眾顯著增加，反映市場對節稅與資產配置需求上升。他表示，依《遺產及贈與稅法》第5條第六款規定，二親等以內親屬間的財產買賣，除能提出確實付款證明外，均以贈與論課稅，「若子女向父母買屋，但款項仍由父母帳戶支付或價格明顯偏低，國稅局多半會視為贈與行為。」

王士豪分析，以買賣方式移轉房產，雖可適用自用住宅10％土地增值稅優惠，並墊高子女未來出售時的成本價、減輕房地合一稅負，但若金流不明或契約設計不當，節稅效果反而消失。他提醒，民眾應完整保存匯款紀錄、契約金額與評價報告，以避免後續被追稅或認定違法。

依《土地稅法》第28條規定，繼承案件免徵土地增值稅與契稅，但若採贈與方式，仍須同時負擔兩項稅款，對高價住宅而言，合計金額可達百萬元以上。財政部臺北國稅局進一步說明，贈與不動產時土地增值稅與契稅的納稅義務人為受贈人，若由受贈人自行繳納，可自贈與總額中扣除，整體稅負較低；若改由贈與人代為繳納，則該筆稅捐須併入贈與總額計算，反而會增加應納贈與稅額。官員提醒，規劃生前贈與房地時，應先確認納稅人別與金流歸屬，才能真正達到節稅效果。

另外，遺產稅的計算以土地公告現值與房屋評定現值為基準，通常僅為市價的三至四成，實際稅負遠低於多數民眾想像。王士豪指出，許多家屬在長輩病重時匆忙辦理贈與，反而忽略繼承可享免稅優惠，「節稅應從整體結構評估，而非只看一筆交易。」

他建議，長者若欲提前規劃，可同步簽立意定監護契約或設立自益信託，以兼顧資金控管與財產安全。「每年244萬元的免稅額只是起點，真正關鍵在於金流證明與契約設計；若貿然操作，不僅節稅不成，還可能面臨補稅、罰鍰與家庭爭議。」