父母贈與「已結婚女兒」房地產，採用這種過戶方式，少繳稅也不會被女婿分走

文／蘇家宏律師

父母親想要將名下房地產過戶給「已經結婚的女兒」，擔心萬一未來如果女婿要離婚，房地產是否就要分女婿一半？

法律上，女婿並不能主張房子的一半，但是房子的價值的一半是否會被女婿拿走，就要看父母親是如何把房地產過戶給女兒。

父母選擇「直接贈與房地產給女兒」或「每年贈與現金，再由女兒購買父母親名下房地產」，結果並不相同：

一、父母直接贈與房地產給女兒

（一）夫妻財產部分：

可以有效排除未來女婿分產。

父母親直接贈與的房地產，屬於女兒無償取得的財產，所以不列入夫妻剩餘財產的分配範圍，此房地產在女兒離婚時不會列入分配，女婿不能主張夫妻剩餘財產分配。

（二）稅務部分：

1. 贈與稅以土地公告現值與房屋評定標準價格計算，通常低於市價。每年贈與稅免稅額為244萬元。若超過，依10%、15%、20%累進課稅。

2. 房地合一稅：不課徵（因屬「贈與」非買賣）

但未來女兒若出售此房地產，將以實際在市場上的交易價格，扣除取得成本（以贈與當時的公告價格計算房地成本，不是父母親原始購買房地的價格）來計算房地合一稅，由於房地的公告價遠低於市場價格，而且若房地價格上漲，通常會有相當的房地合一稅。

3. 土地增值稅：僅適用一般稅率（並不能用自用土地稅率）。

（三）適合情形：

想一次就完成贈與，比較擔心女婿分財產問題，而不擔心房地合一稅的父母。

二、父母每年贈與現金，再由女兒購買父母的房地產

（一） 夫妻財產部分：

屬於女兒以父母贈與的現金去做「理財」的行為，如未來房地價值高於當時的購買價（父母贈與的現金總額），高出來的部分仍可能被女婿主張夫妻剩餘財產分配。

舉例來說：女兒以2440萬元購買父母親的房地產（女兒資金來源是父母親的贈與），未來如果女兒離婚，多數法院會認為此房地產是婚後財產，先鑑定該房地產價值，如果價值是3440萬元，再扣除父母親贈與的2440萬元，其餘1000萬元屬於婚後財產的增值，依法屬於女兒的夫妻剩餘財產，要跟女婿做分配。此外，也有法院依照個案判斷，認為此房地是贈與財產的變形，而不需要列入剩餘財產。

所以女兒購買父母的房地，未來不想要讓女婿主張夫妻剩餘財產，買賣價格就要盡可能跟市價相當。

（二） 稅務部分：

1. 贈與稅：不計算，因為是女兒購買的行為。

2. 房地合一稅：關鍵在於女兒用多少錢購買父母的房地，以及出售時機。

房地合一稅的計算，會先計算有多少所得：

成交價額-取得成本-相關費用-土地漲價總數額＝課稅所得(稅基)

再計算要繳多少稅

課稅所得(稅基)ｘ稅率=所得稅

因此，父母親可以決定用多少錢賣給女兒，讓取得成本變高，就會減少課稅所得，此外，女兒也可以持有較長時間，讓稅率比較低（45%、35%、20％與15％），或符合自用住宅相關條件者，課稅所得可扣除400萬元免稅額，稅率也用最低的10％計算。

例如：

父母每年可利用每人244萬元的贈與免稅額，夫妻兩人合計可達488萬元，夫妻合計一年贈與女兒的免稅額度可達488萬元，兩年共計贈與976萬元，…以此類推，逐年贈與現金給女兒累積購屋資金，有效分散贈與稅負擔。

如果女兒以2928萬元購買父母親名下的房地，女兒的資金來源全部來自父母親的贈與，父母如果想要完全免稅，運用每年免稅額贈與現金，大概需要6年的時間，488*6=2928。如果父母運用部分免稅額，其餘父母所贈與的現金繳交贈與稅也是一種方法。

3. 土地增值稅：看父母親本身是否符合自用稅率決定。

（三）適合情形：

適合長期規劃、分年贈與且希望未來出售稅負較輕的父母。

綜合來看，若希望節省當下贈與稅且一次完成，直接贈與房產較好；若想分散稅負、降低未來出售稅負，且有時間規劃，逐年贈與現金讓女兒以自行購屋的方式更合適。

三、父母親用遺囑來指定由女兒繼承

父母親名下的房地產是104年12月31日以前取得，如果用遺囑來指定由女兒繼承，女兒依照繼承法取得後，未來出售並沒有房地合一稅，土地增值稅的計算時間點也以繼承時做計算（會比較省），女婿也無法主張夫妻剩餘財產差額分配請求權。

PS夫妻剩餘財產差額分配請求權是計算夫妻「婚後」的剩餘財產差額，還要排除繼承、無償取得以及慰撫金的部分。

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