聽說舊制的稅較輕，稅金也要60萬？以新北市房屋為例：新舊制稅負比較一目了然

文／R姐財富方舟-廖嘉紅

財政部提醒，去年賣掉適用舊制的中古屋，今年5月報稅記得申報。

📌重要！104年12月31日（含）以前取得的房地適用舊制；105年1月1日後取得適用新制。

售屋所得何時申報？

無論新舊制，過戶前一定要繳土地增值稅！

所有權登記隔天30日內，申報新制房地合一所得稅，採分離課稅。

舊制則是土地增值稅和房屋所得稅分2年課稅。土地所得免納，房屋所得適用5%~40%稅率。

非豪宅的舊制賣屋所得，申報3步驟：

步驟1、判斷是否為豪宅？新北每坪破75萬就算豪宅

舊制房屋的以房屋現值為推算標準，而豪宅即使是舊制已成交價為推算標準。豪宅過去僅以總價為標準，現新增單價門檻。

#總價門檻

▪️台北市：總價6,000萬元以上

▪️新北市：總價4,000萬元以上

▪️桃園市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市：總價3,000萬元以上

▪️其他地區：總價2,200萬元以上

# 單價門檻

各縣市豪宅單價標準為台北成交價（不含車位）單坪120萬元以上，新北75萬元以上，桃園、新竹縣市、台中、台南、高雄單坪50萬元以上，其餘縣市單坪35萬元以上，就算是豪宅。

步驟2、檢視成本

如果能夠提出實際交易價格及成本，以「賣價減成本」核實課稅；若無法提出，則按財政部頒訂標準推算。

步驟3、非豪宅計算財產交易所得

實價登錄前

陳先生表示，時間經過蠻久，購入的買賣契約已經找不到，無法提供當初的實際成交價。

那就按【房屋評定現值 x 各縣市的設算百分比】來計算所得額。

以新北市舊制房屋為例：

• 房屋評定現值300萬 x 設算百分比41% = 123萬

• 綜合所得稅20%，售屋所得稅為24.6萬

實價登錄後：成交價扣除成本×房地比計算所得

購入房地價款為1,000萬，112年以1,800萬出售。

出售時，房屋評定現值300萬，土地公告現值500萬。

👉先算出房屋現值佔比

＝房屋現值÷（房屋現值＋土地現值）＝300÷（300＋500）＝37.5％

👉接著計算總獲利 賣出總價款 1,800萬 - 買進總價款 1,000萬 = 總獲利 800萬，這是房屋＋土地的總獲利。

👉因為舊制的土地的獲利免稅，所以要計算房屋獲利 800萬 x 37.5% = 300萬。

👉房屋的獲利（財產交易所得）＝800萬 × 37.5％，約300萬

因此陳先生綜合所得總額需增加約300萬的售屋財產所得。以綜所稅20%計算，所得稅為60萬。

陳先生激動的問，還要繳60萬的稅金這麼高呢？

新舊制稅負比較一目了然

陳先生激動地問：聽說舊制的稅較輕，稅金也要60萬？

🔸 新制房地合一稅，了解一下！ 800萬售屋所得👉持有超過10年，最低15%稅率也要繳120萬！ 持有5年未滿10年，20%稅率要繳160萬！

【R姐貼心解答】 舊制稅金雖60萬，但相比新制房地合一稅還是省了不少！

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