不想讓房子被債主扣押，把房子先過戶小兒子好嗎？律師：另個方法更好

有一個媽媽很憂愁，因為他的大兒子欠了卡債，只有小兒子結婚沒有欠款，她很擔心未來過世後，她名下唯一的房子恐怕被大兒子的債主扣押，所以想要把這間老房子過戶給小兒子，這樣就不用擔心未來房產被扣押？

千萬毋湯！

1. 首先，持有40年的老房產用贈與方式過戶給小兒子，不但要支付贈與稅，土地增值稅也要用一般稅率（無法用自用住宅稅率），恐怕要數十萬或超過百萬，在稅賦上很不划算。

2. 如果房產用出售的方式「賣」給小兒子，國稅局會審查小兒子是否有能力購買？未來房產過戶後，小兒子是否有給買賣價金？媽媽收到現金後有沒有把現金返還小兒子？如果沒有「真正支付買賣價金」的事實，將會被認定為贈與，國稅局會要求補交贈與稅並罰款。

3. 其實，這位媽媽可以寫一份遺囑，在過世後再把房產指定由小兒子繼承，並且附帶條件，要求小兒子將房產仍然繼續給大兒子居住。大兒子在媽媽過世3個月內，拋棄繼承，就不用擔心大兒子的債權人來查封媽媽的遺產。

4. 用遺囑的最大好處是，房產繼續在媽媽名下，媽媽住在自己的房子內很安心，兩個孩子住在媽媽的房屋下會比較乖，但如果過戶到小兒子名下，等於媽媽住在兒子的房子，其中微妙的變化，小兒子或媳婦如果態度不好的話，媽媽心情會更難過，因為在別人屋簷下，很難不低頭。

5. 過戶到兒子名下，房屋就是兒子的，如果兒子將房產贈與媳婦，或抵押借款，媽媽是無法阻止的。

6. 用遺囑傳承此房產，房地價值以公告價計算，可能也不用繳到遺產稅，也不需要繳交土地增值稅。

7. 由於媽媽是在104年12月31日以前取得的房屋，未來如果小兒子繼承後要出售，出售房屋可以選擇舊制（不用房地合一稅），土地也因為是繼承取得，未來土地增值稅計算的起算，將以媽媽過世當年為準。

8. 如果房產用買賣或贈與的方式，在生前就先過給小兒子，小兒子法律上就是所有權人，未來如果出售，需要繳交房地合一稅。取得成本將以當時買賣價格或贈與當時的房地公告價計算，少不了一筆房地合一稅。

9. 斧底抽薪的方法，應該是請大兒子面對債務問題，可以運用消費者債務清理條例，向法院聲請債務人更生或清算，真正的把債務處理完，未來就不用到處躲藏，自己名下也可以有財產，媽媽也不用再擔心了。

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