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法拍屋達人20年實戰600間,得標人最容易誤判的兩件事:小心損失一整層樓

提要

關於法拍產權的爭議

圖/pixabay
圖/pixabay

本文共2231字

布克文化 作者: 吳鴻暉

編按:作者從一名計程車司機,蛻變成為法拍投資專家。他認為:「這個領域的競爭者較少,正可以作為投資的優先選擇。」20年600間的豐富資歷,他認為,從看似最難的入手,有助於更了解各種專業知識,之後即使遇到再難的情況也能夠迎刃而解、順利處理。

不同於一般房屋買賣,買的單位是整戶,法拍屋市場經常出現產權拆散的問題。同樣地,這類狀況在法院筆錄也都會揭露。只是投標人自己必須注意。

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舉例來看,某個法院筆錄註明:

xxx 號建物拍定後點交,x 年 x 月 x 日現場查封時債務人之母,在現場稱建物係由債務人及家屬居住使用,無出租或出借他人,惟現在實際情況如何,仍應請買受人自行查明注意。

又或者原佔有人(及原承租人)稱:本件 xxxx 建號含有地下三層之停車位使用權,編號為 18,19 號。惟共有人間之分管契約為何不明,是否確有停車使用權,請應買人自行查明。

如有爭議以實體確定判決為準,停車位拍定後不點交。

以上這些註明事項,每一件都攸關得標人法拍的產權。

跟產權有關的爭議

投入法拍屋市場二十年來,筆者見過形形色色的法拍狀況,法拍屋區分為點交與不可點交,那是一回事,除此,還有部分點交,部分不點交的。

另外,亦有交易時得標人以為可以擁有的空間,實際得標後才發現誤判。有一個典型的狀況,就是頂加認定。

不被包含在法拍範圍的建物產權

曾經有一個法拍物件,那是六層樓建築的六樓,其上有個頂樓加蓋。

在第一拍的時候,這個法拍標是連同六樓以及頂加一起的,但到了第二拍,頂拍部分卻被撤下,也就是得標者,只可以取得六樓產權,但卻不包含頂加。

對不知情者來說,一旦標到,卻發現跟原本預想不同,少了一整層可用,心中打擊一定很大。

其實這樣的情況不少,就算同一個物件,在不同的拍次,狀況也經常不同。

例如本來是不可點交,後來變成可點交,或者如本案例,第一拍可點交的範圍跟第二拍不同。

其他也常出現狀況的,就是本來以為有車位,結果後來發現並不包含車位。

要知道,許多人買賣房屋時會精打細算,裝潢維修一坪多少,或者每坪差價多少等。

然而,當這類無法點交,甚至本來就不被包含在拍賣範圍的情事,往往一個誤判,就代表損失一整個層樓,或者市價百萬以上的車位。

一開始沒做足功課,後果就會如此。

土地權益紛爭

在各種法拍發生的糾紛中,有一種也常常被忽略的,就是土地權狀。許多人以為,當我們購買房屋,「自然而然」也包含土地。實際上,建物產權跟土地產權是兩回事,分屬兩張權狀。

實際案例就曾遇過,有人看到某個法拍物件價格實在太便宜,比起同一社區的其他同性質房子,要便宜好幾百萬,實地去探勘也覺得物件本身不錯,就進場把屋子標下來。

後來才知曉,他只取得地上物所有權,但不包含土地,將來也很難賣出去,讓這得標人欲哭無淚。

會發生這類情事,主要是年代較久的房子。

可能早期年代,民眾法律常識較不充分,當時親友間互動也以信用為主不時興白紙黑字,結果遇到黑心的賣方,把房子賣給你,但土地卻縮水,本來應該給你十坪土地,減為五坪土地。

這類人可能因此東偷西偷的,在不同交易中都偷點土地過來,讓自己變成大地主,但當時的人都沒發覺。

到了現代,就算有人發現土地權狀有爭議,也因時代久遠難以追溯。

因此,我雖然見過各式各樣的法拍難題,也不怕承接狀況較多的物件,但我不會去承接這類土地所有權有問題的

法拍屋。

產權分割的糾紛

每年的法拍物件中,也包含各類產權不完整的物件,對新手來說,我們參與法拍,最好先從產權完整的物件著手。

有一種法拍物件叫變價分割物件,這類物件最典型的發生原因,就是源自於繼承,例如有三兄弟 ABC 共同繼承一間房子,這三兄弟都是「共有人」,而當共有人想針對共有物(包含土地或房子)進行處分,例如出售,其他共有人卻不同意或有異議時,就可聲請變價分割。以下舉兩種情況:

1.假定 A 想要把房子賣掉,他就設法跟 BC 買下他們的持份,A 就可以掌握物件所有權。

2.另一種情況就跟法拍屋有關了,假定三兄弟 ABC 中的 C,因為做生意失敗欠債無力償還,最終導致他的持份被法拍,因此持分被第三人 D(也就是法拍得標人)買走,而AB 都沒有行使優先承購權。

該得標人 D 順利取得持分產權,表示新的房屋持有人變成 ABD,而 D 可以跟另外兩個共有人 AB 協議買入或賣出,若無法達成共識,可以舉證跟法院聲請變價分割拍賣全部,最後拍賣結果有可能被第三人買走,於是 D 就賺取拍賣後的價差。

變價分割定義:共有物的分割,如果不能協議決定,可以訴請法院為裁判分割。法院做裁判分割的其中一種方式就是變價分割,係指法院裁判該共有物變賣,賣得的價金按應有部分的比例,分配給各個共有人。

在怎樣的情況下,法院會判決變價分割?

第一,會先考量共有人事先的協議。

例如原本共有人已有「不分割協議」,或原本共有人已有協議但分割不成,因為曾聲請調解,但調解不成立等。

第二、會考量該物件可否分割?

例如若共有物件是塊空地,那麼共有人還是可以部份分割。

根據以上考量,若法院裁決要變價分割,那原告就可以委託不動產估價師,就共有之不動產做成估價報告給法院審酌。

以三兄弟 ABC 的案例來說,假定 C 因欠債導致他的持份被第三人 D 標走,並且 AB 沒有行使優先承購權,該得標人 D 就可以針對該物件提出變價分割聲請拍賣。

對一般投資人來說,這是需要更高的專業才能處理的狀況,所以才不建議新手投入。

本文摘自布克文化出版的《法拍屋投資攻略:全能法拍王吳鴻暉,無私傳授合法暴利的秘密,20年600間的實戰經驗,法拍必勝123》

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布克文化成立於 2003 年,為城邦出版集團旗下的出版社。 布克文化為小型綜合型出版社,出版範圍涵蓋旅遊、財經、健康、瘦身、食譜、學習、電影、圖文、戲劇、等相關出版品。布克圖文書質量兼俱,獲獎無數,以台灣出版最高榮譽金鼎獎為例:《TO by 通勤日記》入圍第32屆金鼎獎,《瘋狂日記2》《Mr.Pig2:實現夢想的祕密》入圍第33屆金鼎獎。 布克的出版理念:以讀者的閱讀價值為出發點,因為book讓我們更靠近。

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