自作聰明卻找來大麻煩，為何「省稅咖」絕對不幹「低報房價」的事？

近日媒體報導一網友在在臉書發文表示：他看中投資客轉賣的預售屋花了900萬元買房，卻被建商要求「低報」實價登錄，只能申報700萬元，原因是建商認為和周邊房價有落差，然而自從實價登錄實施2.0與房地合一稅的課徵衝擊下，媒體多次刊載以「低報」售價，差額部份用現金交易來達到「節稅」的效果等自以為聰明的規劃，但殊不知這樣的行為已經給自己找來大麻煩！

依據平均地權條例第81條之2規定，如有實價登錄申報價格不實情形，可按交易戶數每戶最高處罰15萬元；經處罰2次仍未改正，並可加重處罰至100萬元。同時在不動產交易中，實價登錄不實將觸及《刑法》214條：「明知為不實之事項，而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於公眾或他人者，處三年以下有期徒刑、拘役或一萬五千元以下罰金」。

去年11月內政部就有為嚴格遏止不實申報炒作行為，聯合縣市政府加強建案申報交易資訊稽查，另外近期如台南市地政局就有大舉查核實價登錄資訊，半年內共開出116張罰單，總裁罰金額為334.5萬元。古人有云夜路不要走就是這個道理。

一、政府查核，沒有SAY NO的權利!!

依據平均地權條例第47條、不動產經紀業管理條例第24條之1、第27條及其施行細則第25條、行政程序法第39條及第40條與不動產成交案件實際資訊申報登錄及預售屋銷售資訊備查辦法第12條規定，直轄市、縣（市）主管機關為查核申報登錄資訊，得向交易當事人或不動產經紀業要求查詢、取閱有關文件或提出說明；中央主管機關為查核疑有不實之申報登錄價格資訊，得向相關機關或金融機構查詢、取閱價格資訊有關文件。受查核者不得規避、妨礙或拒絕，白話文來說，您沒有SAY NO的權利！

二、賣房省稅，五招搞定！

1. 善用自用住宅優惠或重購退稅：自住減免為400萬元內免稅、超過400萬元部分適用10％優惠稅率；重購者：小屋換大屋可全額核退舊屋的房地合一稅，而大屋換小屋依比例退稅。

2. 保管好成本及費用憑證：購買房地後到所有權登記移轉完成、可使用前所支付的必要費用，例如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等、過戶完成前，向銀行借款的利息或是取得房地後，使用期間支付能增加房屋價值或效能，且能維持兩年以上的改良修繕、裝潢費，都可計入取得成本，但若未能提出相關證明文件者，則以成交價格5%計算其減除費用。

4. 本國人優於外國人：不論境內個人或法人的稅率都比外國人法人來的有利，故利用外資法人分公司買房地的規劃已經不再是省稅的好選擇。

5. 幫子女出資買房優於贈與房屋：父母持有2000萬不動產贈與子女，贈與課稅公告現值或許只有800萬看似省了120萬的贈與稅，但未來子女出售房屋時，要以800萬列為成本，反而拉大房地合一稅課稅稅基，不如將舊屋貸款或利用分年贈與準備子女的購屋資金，不論是出頭期款或是利用附有負擔的貸款讓成年子女負擔等，未來該房都是以購屋市價做為成本，不論贈與稅或是房地合一稅都可以享有較節稅的課稅價值。

本週享稅專題，謝謝您的收聽，我們下週五享稅專題再會！

「卓越資產管理集團」是由金融法律稅務界超過20年以上資歷的資深專家(Summit Group)所組成，團隊資歷有NASD全美證券交易商協會的認證投資總監、香港「國際理財規劃師」(IFPC/H.K.)創辦人兼教練、金融研訓院『財稅及信託』專聘講師、社團法人台灣理財顧問認證協會（FPAT）之認證理財規劃顧問（CFP®）提供全方位的財富管理，從稅務、信託、法律、股權、保險、傳承等規劃。