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2008年抄底、40多歲退休!房產專家的3個投資撇步:買在高點「久抱也會沒事」

提要

2008年抄底、40多歲退休 房地產專家的3個投資撇步

圖片來源:Shutterstock
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本文共1605字

天下雜誌 編譯 樂羽嘉

儒貝爾(Mike Zuber)2002年讀了羅伯特‧徹‧清崎的《富爸爸,窮爸爸》一書後,2002年在美國加州第五大城佛雷斯諾(Fresno)買了個人的第一個出租物件。

儒貝爾告訴《商業內幕》,是清崎(Robert Kiyosaki)教會他「讓錢賺錢」這個觀念,以及有錢人如何透過擁有資產變得更有錢。

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在這個觀念激勵下,他與妻子決定試試房地產投資。

夫妻倆購買了第一棟出租物件後,繼續全職工作、節省地過日子,只為了存錢買更多房地產,兩人的投資組合規模逐漸壯大。

兩人投資房地產大約進入第六年的時候,美國房市崩了,這時候儒貝爾還不曉得下跌買進的投資概念,花了大約半年的時間解讀過去的崩盤。

儒貝爾調查了80年代末期儲蓄貸款協會的金融危機、軍方離去時南加州的房地產崩盤、德州油市的崩潰。

儒貝爾說:「從大蕭條以來,美國沒有真正發生過全國性的房市危機,所以我只能閱讀一些地方市場崩盤的資料。」

他瞭解到可以利用房價下跌的優勢時,就開始擴大投資組合,最終經濟情勢的走向對儒貝爾有利。過去四年,他的投資組合增加了一倍。

現在他與妻子在佛雷斯諾有100多個物件,每月出租收入達10萬美元。

儒貝爾已經在房地產市場投資了20年,投資成功使他得以在2018年辭掉軟體相關的工作,40多歲退休。

這位房地產投資老將提供投資人3個建議:

1.不要去賭你的資產會增值

若你買進持有一個房地產物件,是有機會隨著時間增值,但是儒貝爾說不要假設必然如此。

儒貝爾說:「永遠不要賭增值。我知道這會發生,確實有通膨,但我不會依賴這個。」

儒貝爾寧願聚焦在這個物件是否能立即帶來正向的現金流,而不是轉賣可以賺多少。

儒貝爾說:「很多人犯的錯誤是,看著一棟房子說,這比市價低了5萬美元。我不買帳這種做法。」

「這些期待增值而購買的人只要房市一個轉向就會感受到痛苦了。」

「我不想要增值。我接受增值,但不尋求增值。我想要現金流。」

2.確定每一次交易都比上一次更好

2008年,儒貝爾在房市崩盤後擴大他的投資組合時,給自己立下一個決心,那就是每一筆交易一定都要比前一筆更好。

更好的交易,不一定代表要買得比較便宜,他也會確認每次的現金報酬有增長。

儒貝爾認為接下來兩年是購買投資物件的最佳時機,代表投資人要聰明運用現有的銀彈。如果太快投入很快就會沒錢,到時可能有絕佳的機會出現。總之一定要確定每次交易都比前一次更好。

3.買進持有你的房地產

儒貝爾認為,買進持有房地產是個長期投資策略,需要時間和努力,但是是有效的策略。即使買在像2022年五月這種高點,如果持有得夠久,會沒事的。

高盛怎麼看美國房市?

過去幾年,在美國房市,賣方相對買方享有很大的優勢,因為美國房市庫存稀缺,在房貸利率開始下跌至低點時供應開始減少,引發供需之間的缺口,造成房價上漲,不過目前美國房市的漲勢開始走緩。投資銀行巨頭高盛(Goldman Sachs)最近發布警告,預期隨著買方需求下滑,房市未來幾個月會劇烈走緩。

高盛預料美國房價的漲勢將完全停滯,在2023年達到平均0%,這代表賣方明年可以帶走的錢會比今年少得多。這也與供需法則有關,房價2020和2021年飆漲的理由是沒有足夠的庫存滿足買方需求,目前相比正常水平庫存依然不夠,但隨著愈來愈多買方因為升息、擔憂衰退等原因撤出市場,供需之間的缺口應該會縮小,一旦買方需求降低到目前求售的供應足以應付,賣家就會失去不少過去兩年享有的優勢。

(資料來源:Business Insider、Motley Fool)

※本文由天下雜誌授權報導,未經同意禁止轉載

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